Wer Eigentumswohnungen vermietet, zahlt regelmäßig Hausgeld, aus dem die Gemeinschaft eine Erhaltungsrücklage bildet. Viele fragen sich, ob diese Einzahlungen sofort die Steuer mindern. Die obersten Finanzrichter stellen nun klar: Die reine Zuführung in die Erhaltungsrücklage gehört nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten.
Erst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausgibt, entsteht der steuerliche Abzug. Das entscheidet der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14.1.2025 unter dem Aktenzeichen IX R 19/24.
Der Hintergrund: Seit 1.12.2020 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft voll rechtsfähig. Die Erhaltungsrücklage ist zivilrechtlich Vermögen der Gemeinschaft, über das der einzelne Eigentümer nicht verfügen kann. Gleichwohl kommt es im Steuerrecht auf den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit den Vermietungseinkünften an. Nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Entscheidend ist, wofür die Mittel verwendet werden – nicht allein, dass sie streng zweckgebunden angespart werden. Diese Linie führt das oberste Finanzgericht mit seiner aktuellen Entscheidung fort.
Im entschiedenen Fall vermieten Eheleute mehrere Wohnungen und zahlen 2021 insgesamt 1.326 € in die Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Gemeinschaften ein. Das Finanzamt erkennt diesen Anteil des Hausgeldes nicht als Werbungskosten an. Das Finanzgericht Nürnberg weist die Klage ab. Es handelt sich dabei um das Urteil vom 12.3.2024 unter dem Aktenzeichen 1 K 866/23. In der Revision argumentieren die Vermieter, die Rücklage sei streng zweckgebunden, der Abfluss nach § 11 Abs. 2 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) liege vor, und durch die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)) habe sich die Lage geändert. Das Finanzamt hält dem entgegen, maßgeblich ist der wirtschaftliche Zusammenhang, der erst bei tatsächlicher Verwendung der Mittel besteht.
Die obersten Finanzrichter bestätigen nun leider die Sicht der Verwaltung und weisen die Revision zurück. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der notwendige Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesparten Mittel verausgabt. Die Pflicht des einzelnen Eigentümers, nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Rücklage mitzufinanzieren, ist der Auslöser der Zahlung, nicht die Erzielung von Vermietungseinnahmen. Erst der Einsatz der Gelder am vermieteten Objekt fördert die Einnahmenerzielung.
Hinzu kommt ein weiterer, für die Praxis wichtiger Punkt: Erst bei Durchführung der Maßnahme lässt sich steuerlich sauber einordnen, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigen sind (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Einordnung ist bei bloßer Einzahlung in die Rücklage noch offen. Das Gericht betont, dass dadurch das objektive Nettoprinzip nicht verletzt ist: Der Abzug verschiebt sich lediglich in das Jahr der Verausgabung.
Die seit 1.12.2020 bestehende volle Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG) ändert an dieser Beurteilung nichts. Zwar ist die Rücklage zivilrechtlich Gemeinschaftsvermögen, wirtschaftlich bleibt der einzelne Eigentümer über seine Mitgliedschaft am Bestand der Rücklage beteiligt und profitiert später von daraus bezahlten Erhaltungsarbeiten am Objekt. Für den Werbungskostenabzug ist daher nicht die zivilrechtliche Verselbständigung des Vermögens entscheidend, sondern der tatsächliche Einsatz für Erhaltungsmaßnahmen. Diese Sicht führt die ständige Linie der Rechtsprechung fort, unter anderem geprägt durch die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 26.1.1988 unter dem Aktenzeichen IX R 119/83 und vom 9.12.2008 unter dem Aktenzeichen IX B 124/08.