Beim Kauf von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft kann Grunderwerbsteuer entstehen, obwohl das Grundstück selbst nicht verkauft wird. Entscheidend ist, ob innerhalb des gesetzlichen Zeitraums ein ausreichend großer Teil der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergeht. Der Bundesfinanzhof hat nun geklärt, dass eine Person auch dann als neue Gesellschafterin gilt, wenn sie aufgrund vertraglicher Vereinbarungen bereits zuvor wirtschaftlich über den Anteil verfügen konnte.
Im Streitfall ging es um eine GmbH & Co. KG, deren einzige Kommanditistin zunächst eine andere GmbH war. Diese verkaufte ihren gesamten Kommanditanteil am 29.7.2014 an eine Erwerberin. Die Abtretung sollte jedoch erst wirksam werden, wenn die Erwerberin als neue Kommanditistin in das Handelsregister eingetragen war. Gleichzeitig erhielt sie umfangreiche Vollmachten. Sie durfte unter anderem Gesellschafterbeschlüsse fassen und den Gesellschaftsvertrag ändern.
Am 31.7.2014 kaufte die GmbH & Co. KG ein Grundstück. Die Eintragung der Erwerberin als Kommanditistin erfolgte am 19.8.2014. Damit ging der Kommanditanteil zivilrechtlich vollständig auf sie über.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest. Es stützte sich auf § 1 Absatz 2a Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) in der damals geltenden Fassung. Danach entstand Grunderwerbsteuer, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergingen.
Die Klägerin vertrat die Auffassung, die Erwerberin war bereits seit dem 29.7.2014 wirtschaftlich als mittelbare Altgesellschafterin anzusehen. Der spätere zivilrechtliche Erwerb des Kommanditanteils führte deshalb nach ihrer Ansicht nicht zu einem Wechsel auf eine neue Gesellschafterin.
Das Hessische Finanzgericht wies die Klage mit Urteil vom 16.1.2024 unter dem Aktenzeichen 5 K 64/22 ab. Es nahm einen steuerpflichtigen Gesellschafterwechsel an. Eine Steuerbefreiung lehnte es wegen einer nicht eingehaltenen Nachbehaltensfrist ab.
Der Bundesfinanzhof bestätigte das Ergebnis mit Urteil vom 25.2.2026 unter dem Aktenzeichen II R 5/24. Bei einem unmittelbaren Gesellschafterwechsel kommt es allein auf die zivilrechtliche Beteiligung an. Neue Gesellschafterin ist jede Person, die vor der wirksamen Anteilsübertragung nicht bereits unmittelbar Mitglied der Personengesellschaft war. Wirtschaftliche Verfügungsmacht, Vollmachten oder andere schuldrechtliche Bindungen ändern daran nichts.
Die Anteilsübertragung wurde erst am 19.8.2014 mit der Eintragung in das Handelsregister wirksam. Zu diesem Zeitpunkt gingen 100 Prozent der Anteile auf die Erwerberin über. Die Gesellschaft war außerdem bereits grundbesitzend. Für die grunderwerbsteuerliche Zurechnung genügte der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 31.7.2014. Auf die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch kam es nicht an.
Auch eine Steuerbefreiung nach § 6 Absatz 3 Satz 1 in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Satz 1 GrEStG griff nicht ein. Diese Vorschriften setzen voraus, dass die Beteiligung am Gesamthandsvermögen wirtschaftlich erhalten bleibt. Schuldrechtliche Vereinbarungen vermitteln jedoch keinen Anteil am Gesellschaftsvermögen. Die Erwerberin war vor dem 19.8.2014 zivilrechtlich nicht am Vermögen der Gesellschaft beteiligt. Deshalb fehlte es bereits grundsätzlich an der erforderlichen Beteiligungsidentität. Die vom Finanzgericht geprüfte Nachbehaltensfrist war damit nicht mehr entscheidend.
Allgemein muss daher klar sein, dass umfangreiche Vollmachten und wirtschaftliche Verfügungsrechte einen späteren zivilrechtlichen Anteilserwerb nicht vor der Grunderwerbsteuer schützen.