Grunderwerbsteuer verteuert den Kauf einer Immobilie nicht unerheblich. Darum ist es verständlich, dass jeder Grundstückskäufer versucht, die Bemessungsgrundlage der Steuer so gering wie möglich zu halten. Das Finanzamt verfolgt ein gegenläufiges Interesse, weshalb die unterschiedlichsten Gestaltungen ihren Weg bis vor den BFH nehmen. So auch in zwei Fällen, die nun veröffentlicht wurden.
Im ersten Fall war ein Grundstück zusammen mit der Vereinbarung zur Errichtung einer Immobilie mit zwei Eigentumswohnungen verkauft worden. Teil des Kaufvertrages waren neben der Baubeschreibung auch die Teilungserklärung zur Aufteilung des noch durch den Verkäufer zu errichtenden Hauses. Gleichzeitig hielten die Vertragsparteien fest, dass Änderungswünsche gegenüber der Baubeschreibung dann berücksichtigt werden können, wenn der Käufer die Mehrkosten trägt. Die Beauftragung eigener Handwerker durch den Käufer war bis zur Übergabe der Immobilie vertraglich ausgeschlossen.
Nach Beginn der Bauarbeiten wurden noch Änderungswünsche angemeldet und vom Verkäufer umgesetzt. Die Mehrkosten stellte der Verkäufer den Käufern in Rechnung. Dagegen wehrten sich die Käufer mit der Klage vor dem Bundesfinanzhof. Der hielt an seiner bisherigen Einschätzung fest: Werden zusammen mit dem Grundstückskauf weitere Leistungen in einem einheitlichen Erwerbsvorgang vereinbart, unterliegen auch diese Leistungen der Grunderwerbsteuer. Da die Käufer durch den Vertrag über den Grundstückskauf auch zur Beauftragung des Verkäufers mit der Ausführung der zusätzlichen Leistungen verpflichtet waren, unterliegen auch die dafür gezahlten Entgelte der Grunderwerbsteuer (BFH-Urteil vom 30.10.2024, II R 15/22).
Einen ähnlichen Fall hat der Bundesfinanzhof am gleichen Tag veröffentlicht. Hierbei ging es um den Kauf eines Ausbauhauses, das nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages noch gebaut werden musste. Hierbei waren ebenfalls später Zusatzleistungen beauftragt worden, für die Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde. Darüber hinaus gab es im Kaufvertrag eine Vereinbarung, dass der Verkäufer die Hausanschlüsse des Grundstücks im Namen des Käufers und zu dessen Lasten beauftragen sollte. Sie lautete: »Es werden die Anträge auf den Bauherrn direkt gestellt. Die Anschlusskosten hat der Käufer zu tragen.« Die Kosten beglich der Käufer direkt bei den Versorgungsunternehmen. Auch auf diese Kosten erhob das Finanzamt später Grunderwerbsteuer. Das Finanzgericht bestätigte die Festsetzung noch und ordnete auch die angefallenen Hausanschlusskosten den zusätzlich gewährten Leistungen des Verkäufers zu, die einer Grunderwerbsteuer unterliegen.
In diesem Punkt war der Bundesfinanzhof anderer Ansicht. Er sah in den Anschlussleistungen keine zusätzliche Leistung des Verkäufers und hob die Grunderwerbsteuer in diesem Punkt auf (BFH-Urteil vom 30.10.2024, II R 18/22).
Tipp: In der Praxis sollte vorab geprüft werden, ob Leistungen bei Grundstückskauf so beauftragt werden können, dass die Abrechnung später durch den Leistungserbringer direkt mit dem Käufer erfolgt. Damit gehören die Leistungen unseres Erachtens nicht zu zusätzlich gewährten Leistungen des Verkäufers und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn ein Dritter die Leistungen erbringt.