Wer beim Bauträgerkauf nachträglich »Sonderwünsche« bestellt, denkt an Komfort und Gestaltung. Steuerlich steckt mehr dahinter. Entscheidend ist, ob die zusätzlichen Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören. Die Grunderwerbsteuer knüpft an die gesamte Gegenleistung an. Das regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in § 8 Absatz 1 und in § 9 GrEStG.
Zusätzliche Zahlungen des Käufers an den Veräußerer können nach § 9 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG die Bemessungsgrundlage erhöhen. Das setzt einen bereits verwirklichten Erwerbsvorgang nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG, eine nachträgliche zusätzliche Leistung und einen rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft voraus. Kein Zusammenhang liegt vor, wenn der Käufer seine Extras direkt und eigenständig bei fremden Handwerkern beauftragt. Deshalb kommt es auf die Vertragsgestaltung an. Aktuell mussten rund um das Thema zwei Steuerstreite entschieden werden.
Im ersten Streitfall geht es um den Kauf einer Doppelhaushälfte als Ausbauhaus. Im notariellen Vertrag ist die Bau- und Leistungsbeschreibung einbezogen. Sie enthält eine Vielzahl von Ausstattungsmerkmalen. Zugleich ist geregelt, dass die Kosten für Hausanschlüsse vom Käufer zu tragen sind. Das Finanzamt setzt zunächst die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises fest. Später fordert es weitere Grunderwerbsteuer wegen nachträglich bei der Verkäuferin beauftragter Leistungen, etwa Innentüren, Motoren für Rollläden, Fliesen, Bodenbeläge und Pflasterarbeiten. Auch Hausanschlusskosten bezieht es ein. Der Käufer hält die Nachträge für vom Kauf unabhängige Abreden. Das Finanzgericht weist die Klage ab. Die obersten Finanzrichter heben die Entscheidung teilweise auf. Sie stellen klar, dass die meisten Sonderwünsche zusätzliche Leistungen im Sinne des § 9 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG sind und der Grunderwerbsteuer unterliegen. Für die Hausanschlusskosten gilt das aber hier nicht. Denn die Übernahme dieser Kosten ist bereits im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart. Solche bereits bei Vertragsschluss geschuldeten Beträge gehören nicht zu § 9 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG. In Betracht kommt dann § 9 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG oder eine nicht steuerbare Eigenleistung. Außerdem ist die Steuer für die nachträglichen Leistungen in einem selbständigen Bescheid festzusetzen. Das entscheidet der Bundesfinanzhof am 30.10.2024 unter dem Aktenzeichen II R 18/22.
Im zweiten Streitfall erwerben Eheleute Wohnungen in einem noch zu errichtenden Gebäude. Der Vertrag enthält ausdrücklich, dass Änderungswünsche nur gegen Übernahme der entstehenden Mehrkosten berücksichtigt werden. Eigene Arbeiten oder direkte Aufträge an Handwerker vor Übergabe sind ausgeschlossen. Nach Beginn der Rohbauarbeiten beauftragen die Erwerber bei der Verkäuferin zahlreiche Sonderwünsche. Das Finanzamt erlässt zusätzlich zur Ersterfassung einen weiteren Grunderwerbsteuerbescheid. Die Erwerber argumentieren, es handle sich um eigenständige, vom Kauf losgelöste Entscheidungen. Teilweise seien Arbeiten erst nach Übergabe fertiggestellt worden. Das Finanzgericht folgt jedoch auch hier dem Finanzamt. Das oberste Finanzgericht bestätigt zudem diese Sicht. Die zusätzlichen Vergütungen für die Sonderwünsche stehen in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerb. Der Vertrag fungiert wie ein Rahmen. Er verpflichtet zur Übernahme der Mehrkosten und bindet die Käufer an die Verkäuferseite. Dass einzelne Arbeiten erst nach Übergabe fertiggestellt werden, ändert daran und an der Grunderwerbsteuerpflicht nichts. Maßgeblich ist die bindende Vereinbarung über die Sonderwünsche vor Übergabe. Auch hier ist die Steuer in einem eigenständigen Bescheid festzusetzen. So entscheiden die obersten Finanzrichter am 30.10.2024 unter dem Aktenzeichen II R 15/22.
Die Kernaussagen der beiden Entscheidungen lassen sich auf einfache Tatbestandsmerkmale herunterbrechen.
Erstens braucht es einen vorherigen Erwerb des Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG.
Zweitens zahlt der Erwerber später zusätzlich an den Veräußerer.
Drittens besteht ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft. Dieser Zusammenhang ergibt sich, wenn der Verkäufer ohnehin geschuldete Bauleistungen konkretisiert, ändert oder durch hochwertigere Materialien ersetzt und dafür eine Mehrvergütung erhält. Er besteht auch, wenn der Vertrag die Tragung der Mehrkosten regelt und die Ausführung eigener Arbeiten vor Übergabe ausschließt. Das bejaht das oberste Finanzgericht im Fall der Wohnungen. Es verneint ihn nur dort, wo die Kosten – hier die Hausanschlüsse – bereits im Ursprungsvertrag dem Käufer auferlegt sind. Dann handelt es sich nicht um eine nachträgliche zusätzliche Leistung nach § 9 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG.
Für die Praxis bedeutet das Folgendes. Wer beim Bauträger nachträglich Extras bestellt und dafür an die Verkäuferseite zahlt, löst regelmäßig zusätzliche Grunderwerbsteuer aus.