Wer eine vermietete Immobilie mit Bankdarlehen finanziert und später im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Anteile an Kinder verschenkt, steht oft vor einer unscheinbaren, aber entscheidenden Frage: Wie lange gehören die Schuldzinsen noch zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und ab wann rutschen sie in den privaten Bereich der Schenkung.
Mit genau dieser Konstellation befasst sich eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 3.12.2024 unter dem Aktenzeichen IX R 2/24. Die obersten Finanzrichter klären, was passiert, wenn die Immobilie teilweise verschenkt wird, die Kredite aber vollständig beim Schenker bleiben.
Im Streitfall gehörte dem Vater zunächst ein vollständig vermietetes Haus allein. Zur Finanzierung der Anschaffung hatte er Bankdarlehen aufgenommen. Kreditnehmer war nur er, die Immobilie diente von Anfang an der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Jahre später entschied sich der Vater zu einer vorweggenommenen Erbfolge. Mit notariellem Vertrag übertrug er seinem Sohn unentgeltlich einen Miteigentumsanteil von 2/5 an dem Grundstück. Der Sohn erhielt damit einen Anteil am Haus, aber keine Schulden. Er trat weder in die bestehenden Darlehensverträge ein noch übernahm er einen Teil der Verbindlichkeiten gegenüber der Bank.
Damit entstand eine Grundstücksgemeinschaft aus Vater und Sohn. Zivilrechtlich waren beide nun Miteigentümer, wirtschaftlich floss die Miete an die Gemeinschaft. Steuerlich wurden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen einer gesonderten und einheitlichen Feststellung ermittelt. Die Darlehenszinsen zahlte weiterhin ausschließlich der Vater, weil er nach wie vor alleiniger Kreditnehmer war. Im Jahr 2020 fielen dafür Schuldzinsen von knapp 60.000 Euro an. Diese Zinsen meldete die Grundstücksgemeinschaft vollständig als Sonderwerbungskosten des Vaters.
Das Finanzamt legte den Fall anders aus. Es erkannte nur noch die Schuldzinsen an, die dem beim Vater verbliebenen Miteigentumsanteil von 3/5 entsprachen. Rund 3/5 der Zinsen ordnete die Behörde als abziehbare Sonderwerbungskosten des Vaters zu. Den auf den verschenkten Anteil von 2/5 entfallenden Teil der Zinsaufwendungen behandelte das Finanzamt dagegen als privat veranlasst. Nach seiner Auffassung standen diese Zinsen nicht mehr in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung, sondern mit der schenkweisen Vermögensübertragung.
Gegen diese Beschränkung klagte die Grundstücksgemeinschaft vor dem Finanzgericht Niedersachsen. Sie verlangte, dass sämtliche Schuldzinsen als Sonderwerbungskosten des Vaters anerkannt werden. Zur Begründung führte sie an, die Darlehen seien objektbezogen zur Finanzierung genau dieses Hauses aufgenommen worden. Der objektbezogene Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie bestehe auch nach der unentgeltlichen Teilübertragung fort. Es gehe weiterhin um dieselbe Einkunftsquelle. Das Finanzgericht Niedersachsen folgte dieser Argumentation nicht und wies die Klage mit Urteil vom 13.12.2023 unter dem Aktenzeichen 3 K 162/23 ab.
Die Sache gelangte per Revision zum Bundesfinanzhof. Ausgangspunkt der rechtlichen Prüfung ist § 9 Abs. 1 Satz 3 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Danach gehören Schuldzinsen zu den Werbungskosten, wenn sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Bei Vermietungseinkünften nach § 21 EStG verlangt die ständige Rechtsprechung einen objektiven und subjektiven Zusammenhang. Das Darlehen muss objektiv zur Finanzierung des vermieteten Objekts eingesetzt werden. Zugleich muss der Steuerpflichtige das Darlehen subjektiv zur Förderung dieser Vermietungseinkünfte aufnehmen oder fortführen.
Bei einer Grundstücksgemeinschaft kommt ein weiterer Punkt hinzu. Aufwendungen eines einzelnen Miteigentümers, die durch seine Stellung als Miteigentümer veranlasst sind, erscheinen nicht in seiner eigenen Einkommensteuerveranlagung, sondern im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung als Sonderwerbungskosten. Das gilt grundsätzlich auch für Schuldzinsen, wenn ein Gesellschafter Darlehen zur Finanzierung seines Anteils am Vermietungsobjekt aufnimmt. Entscheidend bleibt aber immer die Frage, ob und in welchem Umfang dieser Zusammenhang mit der Einkunftsquelle besteht.
Der Bundesfinanzhof stellt klar, dass sich durch die unentgeltliche Übertragung des 2/5-Miteigentumsanteils die Zweckbestimmung des Darlehens teilweise verschiebt. Soweit der Vater den Anteil schenkweise überträgt und das Darlehen trotzdem vollständig bei ihm verbleibt, dient der entsprechende Teil der Kreditmittel nicht mehr der Erzielung eigener Vermietungseinkünfte. Dieser Teil der Zinsen steht nach Auffassung der Richter in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der privaten Schenkung. Der objektbezogene Zusammenhang der Darlehen mit dem gesamten Grundstück lockert sich und besteht nur noch insoweit fort, wie der Vater selbst Miteigentümer bleibt.
Zur Stützung dieser Sicht verweist das Gericht auf ältere Rechtsprechung. Bereits mit Urteil vom 30.1.1990 unter dem Aktenzeichen IX R 182/84 und mit Beschluss vom 10.1.2008 unter dem Aktenzeichen IX B 127/07 entscheidet der Bundesfinanzhof, dass Schuldzinsen nicht mehr als Werbungskosten abziehbar sind, wenn ein Vermietungsobjekt unentgeltlich übertragen wird und der bisherige Eigentümer die Darlehensverbindlichkeiten ausdrücklich zurückbehält. In diesen Fällen sehen die Richter den ursprünglichen Zweck der Kreditaufnahme als entfallen an. Die Finanzierung dient dann nicht mehr der Einkünfteerzielung, sondern der privaten Vermögensverschiebung. Diese Grundsätze überträgt das Gericht nun ausdrücklich auf die teilweise Schenkung eines Miteigentumsanteils.
Die Klägerseite berief sich auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20.6.2012 unter dem Aktenzeichen IX R 67/10. In diesem Verfahren erkennt das Gericht Schuldzinsen auch nach einer Veräußerung der Immobilie als Werbungskosten an, wenn der Verkaufserlös nicht für die vollständige Tilgung des Darlehens reicht. Die obersten Finanzrichter grenzen den aktuellen Fall jedoch klar davon ab. Eine entgeltliche Veräußerung erfolgt mit Einkünfteerzielungsabsicht. Eine unentgeltliche Schenkung ist privat motiviert. Deshalb wirkt die Rechtsprechung zur fortdauernden Abziehbarkeit von Schuldzinsen nach einer Veräußerung nicht auf den Bereich der schenkweisen Übertragung hinüber.
Im Ergebnis bestätigt der Bundesfinanzhof die Auffassung des Finanzamts und des Finanzgerichts Niedersachsen. Der Vater kann die Schuldzinsen nur noch in Höhe seines eigenen verbliebenen Miteigentumsanteils von 3/5 als Sonderwerbungskosten abziehen. Der auf den verschenkten Anteil von 2/5 entfallende Teil der Zinsen gehört steuerlich in die private Sphäre. Er mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht.
Für die Praxis hat diese Entscheidung erhebliche Bedeutung. Wer im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Anteile an vermieteten Immobilien überträgt, muss die Finanzierung immer mitdenken. Bleiben die Darlehen vollständig beim Schenker, beschränkt sich sein Werbungskostenabzug auf den eigenen Anteil an der Immobilie. Soll eine weitergehende steuerliche Berücksichtigung der Schuldzinsen erreicht werden, muss die Gestaltung zivilrechtlich anders aussehen. In Betracht kommt etwa eine anteilige Schuldübernahme oder ein Schuldbeitritt des beschenkten Kindes. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs unter dem Aktenzeichen IX R 2/24 zeigt deutlich, dass der Werbungskostenabzug für Schuldzinsen streng an den wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsquelle und die tatsächlichen Eigentumsquoten anknüpft.
Im entschiedenen Fall wurde ein Nießbrauch nicht vereinbart. Wird jedoch eine Immobilie gegen Vorbehaltnießbrauchs übertragen und die Schulden verbleiben beim Schenker, besteht kein Problem. In diesem Fall kann der Schenker die Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten abziehen. Problematisch ist es, wenn der Schenker sich den gesamten Nießbrauch vorbehält und dennoch Schulden (teilentgeltlich) mitübertragen werden. Dann verpufft der Schuldzinsenabzug. Der Schenker kann die Schuldzinsen bei seinen Einkünften aus der Vermietung nicht abziehen, weil er die Schuldzinsen nicht mehr trägt. Der Beschenkte kann sie nicht abziehen, weil er aufgrund des Nießbrauchs keine Einkünfte erzielt. In jeglicher Konstellation ist daher die Abziehbarkeit der Schuldzinsen nach der Übertragung zu prüfen.