Unternehmen, die nur eigenen Grundbesitz vermieten, wollen bei der Gewerbesteuer regelmäßig verhindern, dass Vermietungseinkünfte durch gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Belastungen »aufgebläht« werden. Dafür gibt es die erweiterte Kürzung. Sie soll den Gewerbeertrag insoweit wieder herausrechnen, wie er aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes stammt. Der Haken ist, dass diese Begünstigung nur greift, wenn das Unternehmen nicht wie ein Händler mit Immobilien umgeht. Sobald die Grenze von der bloßen Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten ist, fällt die erweiterte Kürzung weg. Genau an dieser Schnittstelle setzt ein Urteil der obersten Finanzrichter an.
Im Streitfall ging es um eine im Jahr 2007 gegründete Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Unternehmensgegenstand laut Handelsregister die Verwaltung eigenen Grundbesitzes war, insbesondere Erwerb, Vermietung und Verpachtung. Sie vermietete durchgehend und übte in den Streitjahren daneben keine weiteren Tätigkeiten aus. Innerhalb der Unternehmensgruppe gab es allerdings auch andere Gesellschaften, teils mit ähnlichem Zweck, teils mit Bautätigkeit oder kurzfristigem Kauf und Verkauf von Immobilien. Geschäftsführer war dort ebenfalls derselbe Gesellschafter. Das spielte im Verfahren als Hintergrundrauschen mit, weil das Finanzamt daraus eine »Nähe« zu Grundstücksgeschäften ableiten wollte.
Die Gesellschaft hatte im Jahr 2007 insgesamt 15 Grundstücke angeschafft und im Anlagevermögen gehalten. Erstmals veräußerte sie im Jahr 2013 dreizehn dieser Objekte in einem Notarvertrag. In den dreizehn Objekten befanden sich 133 Wohneinheiten und zwölf Gewerbeeinheiten, die zu 94 Prozent vermietet waren. Zwei weitere Grundstücke aus dem Erwerbspaket von 2007 verkaufte sie später im Jahr 2015. Finanziert waren die Anschaffungen über mehrere Darlehen, überwiegend mit fester Zinsbindung bis in den Oktober 2013. Nach dem Verkauf 2013 löste die Gesellschaft die Darlehen weitgehend ab und zahlte für festverzinsliche Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen.
In ihren Gewerbesteuererklärungen beantragte die Gesellschaft die erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG). Das zuständige Finanzamt setzte zunächst Messbeträge von null fest, allerdings unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Absatz 1 der Abgabenordnung (AO). In einer Außenprüfung wertete der Prüfer die Verkäufe als Überschreiten der Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel. Daraufhin änderte das Finanzamt die Bescheide nach § 164 Absatz 2 AO und versagte die erweiterte Kürzung. Die Gesellschaft hielt dagegen, sie habe bis zum sechsten Jahr nach Erwerb keinerlei Verkaufsaktivitäten entfaltet und die Veräußerung sei durch einen besonderen, nicht vorhersehbaren Anlass ausgelöst worden.
Vor dem Finanzgericht Münster vom 26.4.2023 unter dem Aktenzeichen 13 K 3367/20 G bekam die Gesellschaft Recht. Das Finanzgericht stellte darauf ab, dass in den ersten fünf Jahren nach dem jeweiligen Erwerb kein einziges Objekt veräußert worden war. Es sah auch keine vorbereitenden Maßnahmen, die auf eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht hindeuteten. Dass im sechsten Jahr dann eine zweistellige Anzahl von Objekten verkauft wurde, reichte nach seiner Würdigung im konkreten Fall nicht aus, um rückwirkend einen Grundstückshandel zu begründen. Das Finanzamt legte Revision ein und rügte eine Verletzung von § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG.
Der Bundesfinanzhof entschied am 20.3.2025 unter dem Aktenzeichen III R 14/23, dass die Revision unbegründet ist und die erweiterte Kürzung gewährt wird.
Das Gericht knüpfte an die entwickelten Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel an. Danach ist entscheidend, ob nach dem Gesamtbild die Umschichtung substantieller Vermögenswerte durch Kauf und Verkauf im Vordergrund steht oder ob es um Fruchtziehung aus erhaltener Substanz geht, typischerweise durch Vermietung.
Wichtig war hier die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Typisierend spricht ein gewerblicher Grundstückshandel dafür, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Diese Grenze wirkt als Anscheinsbeweis für eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht bereits im Zeitpunkt des Erwerbs. Das oberste Finanzgericht betonte, dass dieser Anschein widerlegt werden kann, aber nur durch objektive Umstände und nicht durch bloße Absichtserklärungen.
Entscheidend war aber die Besonderheit, dass die Verkäufe erstmals nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist stattfanden. Nach der Linie des Gerichts gilt: Je weiter die Veräußerungen vom Fünf-Jahres-Kernbereich entfernt sind und erst recht, wenn es vorher gar keine Verkäufe gab, desto mehr müssen zusätzliche Beweisanzeichen hinzutreten, um trotzdem von Anfang an einen Grundstückshandel annehmen zu können. Eine hohe Zahl von Verkäufen kurz nach Ablauf der fünf Jahre kann ein Indiz sein, aber sie zwingt nicht automatisch zum Ergebnis »Grundstückshandel«. Das stellte der Senat ausdrücklich klar und grenzte den Streitfall vom Bundesfinanzhof vom 15.6.2004 unter dem Aktenzeichen VIII R 7/02 ab. Dort hatte das Finanzgericht im Ausgangsverfahren schon innerhalb der fünf Jahre vorbereitende Indizien wie eine »Marktgängigmachung« durch Aufteilung in Wohnungseigentum festgestellt, wie im Finanzgericht Münster vom 28.11.2001 unter dem Aktenzeichen 8 K 118/99 F beschrieben. Solche Vorbereitungshandlungen fehlten hier vollständig.
Das Finanzgericht durfte nach Ansicht des Bundesfinanzhofs außerdem als besonderen Umstand berücksichtigen, dass einer der Gesellschafter-Geschäftsführer im Jahr 2012 im Alter von 55 Jahren überraschend verstarb und danach der andere die Leitung allein übernahm. Die Vorinstanz hatte in tatsächlicher Hinsicht als unzweifelhaft angesehen, dass die Veräußerung gerade auf diesen nicht vorhersehbaren Todesfall zurückging. Die obersten Finanzrichter akzeptierten diese Würdigung. Sie erklärten zugleich, warum das kein Widerspruch zur Rechtsprechung ist, nach der persönliche oder finanzielle Beweggründe bei Verkäufen innerhalb der Fünf-Jahres-Frist grundsätzlich unerheblich sind, wenn die Drei-Objekt-Grenze schon überschritten ist, wie der Bundesfinanzhof vom 17.12.2009 unter dem Aktenzeichen III R 101/06 und vom 27.9.2012 unter dem Aktenzeichen III R 19/11 entschieden hat. Außerhalb der Fünf-Jahres-Frist liegt der Dreh aber andersherum: Dann braucht es erst Indizien für eine ursprüngliche Verkaufsabsicht. Bei der Suche nach solchen Indizien darf ein gravierender, objektiv einschneidender Verkaufsanlass in die Abwägung einfließen, wenn er im Erwerbszeitpunkt nicht absehbar war.
Unterm Strich bleibt es damit bei der Vermögensverwaltung. Die Gesellschaft erfüllte die Voraussetzungen des § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG und bekam die erweiterte Kürzung. Praktisch zeigt die Entscheidung, dass selbst der Verkauf einer zweistelligen Anzahl von Objekten nicht automatisch zum gewerblichen Grundstückshandel führt, wenn zuvor über fünf Jahre keinerlei Verkäufe oder verkaufsnahe Maßnahmen stattfanden und die Gesamtumstände eine ursprüngliche Verkaufsabsicht nicht tragen.