Werden Grundstücke zwischen Ehegatten übertragen, stellt sich steuerlich häufig die Frage, ob dies unentgeltlich oder gegen eine Gegenleistung geschieht. Diese Einordnung kann nämlich erhebliche Folgen haben. Bei einem entgeltlichen Erwerb beginnt für den übernehmenden Ehegatten grundsätzlich eine neue zehnjährige Veräußerungsfrist. Verkauft er das Grundstück innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Besonders schwierig ist die Beurteilung, wenn Grundstücke im Zusammenhang mit einem Zugewinnausgleich übertragen werden, der noch gar nicht endgültig entstanden ist. Mit einem solchen Fall hatte sich das Finanzgericht Niedersachsen zu beschäftigen.
Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Voraussetzung ist damit zunächst eine Anschaffung. Eine solche Anschaffung setzt einen entgeltlichen Erwerb voraus. Bei einer unentgeltlichen Übertragung entsteht dagegen grundsätzlich kein neuer Anschaffungsvorgang beim Empfänger. Entscheidend war deshalb, ob die Grundstücksübertragung zwischen den Ehegatten gegen eine Gegenleistung erfolgte oder als unentgeltliche Zuwendung anzusehen war.
Die Klägerin lebte bereits seit mehreren Jahren von ihrem Ehemann getrennt und hatte die Scheidung beantragt. Da ihr Ehemann über erheblichen Grundbesitz verfügte, befürchtete sie, dass er Vermögen veräußern oder sich ins Ausland absetzen und dadurch einen späteren Zugewinnausgleich erschweren könnte. Sie beantragte deshalb beim Familiengericht zusätzlich einen vorzeitigen Zugewinnausgleich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens schlossen die Eheleute einen protokollierten Teilvergleich. Darin verpflichtete sich der Ehemann, zwei größere Grundstücke auf seine Ehefrau zu übertragen. Die Grundstücke wurden ausdrücklich im Rahmen der Zugewinnausgleichsregelung übertragen und mit ihrem damaligen Verkehrswert auf eine künftige Zugewinnausgleichsforderung der Ehefrau angerechnet.
Anschließend nahm der Fall allerdings einen ungewöhnlichen Verlauf. Die Eheleute führten weder die weitere Vermögensauseinandersetzung noch das Scheidungsverfahren fort. Sie blieben vielmehr fast 15 weitere Jahre verheiratet, lebten aber weiterhin getrennt. Erst mit dem Tod des Ehemanns entstand eine Zugewinnausgleichsforderung. Die Klägerin war nicht gesetzliche Erbin und machte gegenüber den Erben auch keine Zugewinnausgleichsforderung geltend. Zuvor hatte sie die erhaltenen Grundstücke aufgeteilt und Teilflächen innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung verkauft. Dabei erzielte sie erhebliche Wertsteigerungen. In ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2000 und 2001 erklärte sie keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Sie ging davon aus, dass sie die Grundstücke unentgeltlich erhalten hatte. Das Finanzamt wertete die Übertragung nach einer Prüfung dagegen als entgeltlichen Erwerb und erfasste die Verkaufsgewinne nach § 23 EStG.
Die Klägerin argumentierte vor dem Finanzgericht vor allem damit, dass zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung noch keine Zugewinnausgleichsforderung bestanden hatte. Die Ehe wurde nicht geschieden und auch ein vorzeitiger Zugewinnausgleich wurde nicht vollständig durchgeführt. Nach ihrer Auffassung konnte die Anrechnung auf einen lediglich möglichen zukünftigen Anspruch deshalb keine Gegenleistung darstellen. Sie sah die Grundstücksübertragung als unentgeltliche Vermögensübertragung zwischen Ehegatten an.
Das Finanzgericht Niedersachsen folgte dieser Auffassung nicht und wies die Klage mit Urteil vom 16.3.2026 unter dem Aktenzeichen 9 K 170/24 ab. Nach Ansicht des Gerichts hat die Klägerin die Grundstücke entgeltlich angeschafft. Damit liefen für sie neue zehnjährige Veräußerungsfristen. Da die späteren Verkäufe innerhalb dieser Fristen erfolgten, waren die dabei entstandenen Gewinne grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig.
Das Gericht stützte sich insbesondere auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Dieser hatte bereits mit Urteil vom 15.2.1977 unter dem Aktenzeichen VIII R 175/74 entschieden, dass die Zugewinnausgleichsforderung eine Geldsummenforderung ist. Wird anstelle einer Geldzahlung ein Grundstück übertragen, erhält der übertragende Ehegatte wirtschaftlich eine Gegenleistung. Der andere Ehegatte verzichtet im entsprechenden Umfang auf seinen Anspruch auf Geld. Darin liegt ein Leistungsaustausch. Mit Urteil vom 31.7.2002 unter dem Aktenzeichen X R 48/99 bestätigte der Bundesfinanzhof zudem die Entgeltlichkeit von Vermögensübertragungen im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich bei getrenntlebenden Ehegatten. Nach dieser Rechtsprechung sprechen die Umstände einer Trennung regelmäßig dagegen, dass erhebliche Vermögenswerte ohne Gegenleistung verschenkt werden.
Nach Auffassung des Finanzgerichts gelten diese Grundsätze nicht nur für einen endgültigen Zugewinnausgleich nach einer Scheidung. Sie erfassen auch einen vorzeitigen Zugewinnausgleich und sogar eine Übertragung, mit der ein zukünftiger Zugewinnausgleich lediglich vorbereitet oder vorweggenommen wird. Es kommt nicht darauf an, ob die Ausgleichsforderung zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung bereits endgültig entstanden oder gerichtlich festgestellt ist. Ausschlaggebend ist die konkrete Vereinbarung der Ehegatten. Werden Grundstücke ausdrücklich zur Abgeltung oder unter Anrechnung auf einen gegenwärtigen oder zukünftigen Zugewinnausgleichsanspruch übertragen, liegt nach Auffassung des Gerichts ein entgeltlicher Vorgang vor. Dass die Ehe später doch nicht geschieden wurde, änderte daran nichts. Der gerichtliche Teilvergleich blieb die rechtliche Grundlage für die Grundstücksübertragungen und die vereinbarte spätere Anrechnung.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Finanzgericht hat wegen der Besonderheiten des Sachverhalts die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 4/26 anhängig. Damit muss das oberste Finanzgericht noch klären, ob auch eine lediglich vorbereitende Anrechnung auf einen zukünftigen Zugewinnausgleichsanspruch für eine entgeltliche Anschaffung ausreicht.