Die steuerliche Förderung von Neubauten im Rahmen der sogenannten Wohnraumoffensive beschäftigt viele Vermieter. Der Gesetzgeber wollte mit § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) Anreize schaffen, damit mehr bezahlbare Mietwohnungen entstehen. Umstritten ist jedoch, ob auch der Abriss eines alten Hauses und der anschließende Neubau darunterfällt. Genau damit hatte sich das Finanzgericht Köln im Urteil vom 12.9.2024 unter dem Aktenzeichen 1 K 2206/21 zu befassen.
Im entschiedenen Fall ging es um ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren, das von den Klägern vermietet wurde. Die Immobilie war zwar renovierungsbedürftig, aber noch bewohnbar. Eine Kostenschätzung für eine umfassende Sanierung lag bei rund 106.000 Euro. Da das Ehepaar diese Summe im Verhältnis zum Restwert des Gebäudes für zu hoch hielt, kündigte es den Mietern, setzte nach einem Rechtsstreit mit diesen den Abriss durch und ließ 2020 ein neues Einfamilienhaus auf dem Grundstück errichten. Die Baukosten beliefen sich auf über 300.000 Euro. In der Steuererklärung für 2020 machten die Eigentümer eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Höhe von rund 15.200 Euro geltend. Zur Begründung trugen sie vor, dass durch den vollständigen Abriss und den anschließenden Neubau neuer Wohnraum geschaffen worden sei. Eine Sanierung sei nicht nur unwirtschaftlich, sondern hätte den Wohnraum auch nicht dauerhaft gesichert.
Das Finanzamt versagte die Sonderabschreibung. Zur Begründung wurde auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 27.1.1993 unter dem Aktenzeichen IX R 97/88 verwiesen. Danach ist nur die Schaffung zusätzlichen Wohnraums begünstigt, nicht aber der Ersatz bereits vorhandener Wohnungen. Ein bloßer Austausch eines alten durch ein neues Haus erfülle nicht den Zweck der Norm, die darauf ausgerichtet sei, den Wohnungsmangel zu lindern. Gegen diese Sichtweise wehrten sich die Eigentümer mit dem Hinweis, dass der Gesetzeswortlaut lediglich von »neuen« Wohnungen spreche, nicht aber das Erfordernis des zusätzlichen Wohnraums enthalte. Außerdem habe das Bundesfinanzhofurteil vom 19.5.1961 unter dem Aktenzeichen VI 127/60 U eine Begünstigung nach Abriss und Neubau zugelassen. Sie sahen sich daher im Recht, die Förderung in Anspruch zu nehmen.
Das Finanzgericht Köln wies die Klage jedoch leider ab. Nach Ansicht der Richter ist § 7b EStG eindeutig so auszulegen, dass nur zusätzlicher Wohnraum gefördert wird. Der reine Ersatz eines bestehenden Hauses durch einen Neubau fällt nicht unter die Begünstigung. Das Gericht betonte, dass der Gesetzgeber mit der Wohnraumoffensive gezielt mehr Wohnungen schaffen wollte. Es reiche deshalb nicht aus, wenn ein altes Haus durch ein neues ersetzt werde. Entscheidend sei nicht, dass zwischen Abriss und Neubau für einige Monate kein Wohnraum bestand, sondern dass es im Ergebnis bei einer einzigen Wohneinheit blieb. Eine quantitative Mehrung habe nicht stattgefunden.
Die Richter stützten ihre Entscheidung ausdrücklich auf den Förderungszweck. Auch der bessere energetische Standard des Neubaus ändere nichts daran, dass keine zusätzliche Wohnung entstanden sei. Damit unterscheide sich der Fall auch von der Rechtslage der 1950er und 1960er Jahre, als es noch um den Wiederaufbau nach den Kriegszerstörungen ging. Dort hatte der Bundesfinanzhof Neubauten nach Abriss teilweise gefördert. Im aktuellen Fall sei das alte Haus aber keineswegs unbewohnbar gewesen, sodass eine Sanierung ohne weiteres möglich gewesen wäre.
Nach Auffassung des Finanzgerichts liegt damit keine »neue, bisher nicht vorhandene Wohnung« im Sinne von § 7b EStG vor. Die Sonderabschreibung konnte deshalb nicht gewährt werden. Die Revision wurde allerdings zugelassen, sodass nun der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 24/24 klären wird, ob Ersatzneubauten grundsätzlich von der steuerlichen Förderung ausgeschlossen bleiben.