Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) ist für viele Immobiliengesellschaften von großer Bedeutung. Sie soll sicherstellen, dass reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften, die nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, nicht mit Gewerbesteuer belastet werden. Auf diese Weise werden sie gleichgestellt mit Einzelpersonen oder Personengesellschaften, die durch ihre Rechtsform ohnehin keiner Gewerbesteuerpflicht unterliegen.
Die Regelung ist jedoch eng gefasst: Die Gesellschaft darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, und diese Tätigkeit muss sich über den gesamten Erhebungszeitraum erstrecken. Ob vorbereitende Handlungen bereits genügen oder ob das wirtschaftliche Eigentum an den Grundstücken tatsächlich vorliegen muss, war im entschiedenen Fall streitig.
Im Mittelpunkt stand eine Immobilien-GmbH, die Ende 2018 gegründet wurde und im November desselben Jahres mehrere Objekte erwarb. Der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten erfolgte jedoch erst im Mai 2019. Schon vor diesem Zeitpunkt hatte die Gesellschaft begonnen, mit Banken über die Finanzierung zu verhandeln, Architekten mit Umnutzungsplanungen zu beauftragen und mit potenziellen Mietern zu sprechen. Nach ihrer Auffassung stellte dies bereits eine Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dar. Sie argumentierte zudem, dass sie die Objekte ursprünglich langfristig halten und vermieten wollte und die Veräußerung später lediglich eine Reaktion auf die Marktlage gewesen sei. Deshalb beantragte sie für das Jahr 2019 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.
Das Finanzamt lehnte dies ab. Es stellte darauf ab, dass die Klägerin während der ersten vier Monate des Jahres 2019 noch keinen eigenen Grundbesitz genutzt habe, weil das wirtschaftliche Eigentum erst mit dem Lastenwechsel im Mai überging. Tätigkeiten im Vorfeld, wie die Beantragung von Genehmigungen oder Vertragsverhandlungen, seien nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch keine »Verwaltung und Nutzung« im Sinne des Gesetzes. Zudem wies die Behörde auf die hohen Verkaufszahlen hin, die für einen gewerblichen Grundstückshandel sprächen.
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 5.11.2024 unter dem Aktenzeichen 8 K 8179/22, dass die Klage unbegründet ist. Die Richter betonten, dass der Begriff der Ausschließlichkeit in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG qualitativ, quantitativ und auch zeitlich zu verstehen ist. In zeitlicher Hinsicht bedeutet das, dass die Grundstücksverwaltung über den gesamten Erhebungszeitraum hinweg stattfinden muss. Eine zeitanteilige Begünstigung kennt das Gesetz nicht. Da die Klägerin bis Mai 2019 überhaupt keinen eigenen Grundbesitz genutzt hat, konnte sie die Voraussetzungen nicht erfüllen. Die vorbereitenden Maßnahmen stellten keine Fruchtziehung aus eigenem Grundbesitz dar. Erst mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums begann die Verwaltung und Nutzung, sodass die Anforderungen des Gesetzes für mehrere Monate nicht eingehalten waren.
Zur Stützung dieser Argumentation verwies das Gericht auf zahlreiche Entscheidungen des obersten Finanzgerichts. So wurde bereits im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26.2.2014 unter dem Aktenzeichen I R 6/13 betont, dass vorbereitende Handlungen keine Nutzung darstellen. Auch im Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 27.10.2021 unter dem Aktenzeichen III R 7/19 wurde hervorgehoben, dass die erweiterte Kürzung nicht gewährt wird, wenn die Grundstücksverwaltung nur einen Teil des Jahres stattgefunden hat. Ebenso hatte das oberste Finanzgericht in früheren Entscheidungen, etwa im Urteil vom 20.1.1982 unter dem Aktenzeichen I R 201/78, klargestellt, dass eine durchgängige Tätigkeit erforderlich ist.
Das Finanzgericht stellte klar, dass es nicht entscheidend ist, ob die Klägerin schon im November 2018 Kaufverträge geschlossen und die Verwaltungstätigkeit »angedacht« hatte. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Nutzung, die erst mit dem Eigentumsübergang begann. Auch eine Berufung auf eine mögliche Ungleichbehandlung gegenüber Personengesellschaften half der Klägerin nicht. Das Gericht erklärte, dass der Gesetzgeber die engen Voraussetzungen bewusst gewählt hat und es keine Ausnahmen wegen Geringfügigkeit gibt. Vier Monate ohne Nutzung seien auch nicht als unerheblicher Zeitraum anzusehen. Damit blieb es bei der Versagung der erweiterten Kürzung.