Wer eine Ferienwohnung vermietet, kennt das steuerliche Problem oft nur zu gut. Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden steuerlich nur anerkannt, wenn die Vermietung auf Dauer darauf angelegt ist, einen Überschuss zu erzielen. Gerade bei Ferienwohnungen ist das heikel. Denn hier stellt sich immer wieder die Frage, ob der Eigentümer die Wohnung wirklich wie ein dauerhafter Vermieter am Markt anbietet oder ob die Nutzung so eingeschränkt ist, dass die Verluste steuerlich nicht mehr ohne Weiteres berücksichtigt werden dürfen. Das oberste Finanzgericht hatte nun zu klären, wie die ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen ist und über welchen Zeitraum der Vergleich laufen muss. Im Kern ging es darum, ob schon ein Blick auf einzelne Jahre genügt oder ob mehrere Jahre zusammen betrachtet werden müssen.
Im entschiedenen Fall vermietete die Klägerin seit 2008 eine Ferienwohnung in einer Ferienregion. In den Jahren 2012 bis 2015 war die Wohnung dauerhaft vermietet. Nach einer Renovierung im Jahr 2016 überließ sie die Wohnung wieder an wechselnde Feriengäste. Dabei entstanden durchgehend Werbungskostenüberschüsse. In den Streitjahren 2017 und 2018 war die Wohnung an 72 beziehungsweise 44 Tagen vermietet. Die ortsüblichen Vermietungszeiten in der maßgeblichen Tourismusregion lagen bei 108 Tagen für 2017 und bei bereinigt 87 Tagen für 2018. Das Finanzamt erkannte die Verluste zunächst an, lehnte ihre Berücksichtigung später aber mit geänderten Bescheiden ab. Nach Auffassung der Behörde fehlte die Einkünfteerzielungsabsicht. Der Einspruch blieb erfolglos. Auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschied mit Urteil vom 22.11.2023 unter dem Aktenzeichen 2 K 2137/20 gegen die Klägerin.
Das Finanzgericht stellte darauf ab, dass die ortsübliche Vermietungszeit in beiden Streitjahren jeweils um mehr als 25 Prozent unterschritten worden war. Deshalb ging es nicht mehr von einer typisierten Einkünfteerzielungsabsicht aus. Stattdessen verlangte es eine Überschussprognose. Diese fiel wegen der hohen Werbungskostenüberschüsse negativ aus. Damit waren die Verluste aus Sicht des Finanzgerichts steuerlich nicht anzuerkennen. Die Klägerin hielt das für falsch. Sie machte geltend, dass nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht jedes Jahr isoliert geprüft werden dürfe. Maßgeblich sei vielmehr die durchschnittliche Auslastung über einen längeren Zeitraum. Außerdem verwies sie darauf, dass sich die Vermietung später besser entwickelt habe. Für 2019 habe die Unterschreitung nur 17,3 Prozent betragen. Im Jahr 2020 sei die ortsübliche Auslastung sogar übertroffen worden. Daneben rügte sie, das Finanzgericht habe die spätere Veräußerung der Wohnung und damit einen möglicherweise kürzeren Prognosezeitraum nicht ausreichend berücksichtigt.
Der Bundesfinanzhof gab der Klägerin mit Urteil vom 12.8.2025 unter dem Aktenzeichen IX R 23/24 recht. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Die obersten Finanzrichter stellten zunächst die bekannten Grundsätze für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes und § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 Einkommensteuergesetz dar. Danach wird bei einer auf Dauer angelegten Vermietung typisierend unterstellt, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmeüberschuss erzielen will. Diese günstige Typisierung gilt auch bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird. Voraussetzung ist aber, dass die tatsächliche Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Erheblich bedeutet nach der ständigen Rechtsprechung eine Unterschreitung um mindestens 25 Prozent.
Besonders wichtig ist die Aussage des Gerichts zum Prüfungsmaßstab. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs darf die Auslastung nicht schematisch für jedes einzelne Jahr getrennt betrachtet werden. Um Zufallsschwankungen, Besonderheiten einzelner Saisons oder vorübergehende Störungen des Vermietungsmarkts abzufangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Dieser Zeitraum kann mit dem Streitzeitraum beginnen, ihn umfassen oder mit ihm enden. Den passenden Zeitraum muss der Steuerpflichtige darlegen und die nötigen Zahlen belegen.
Genau daran fehlte es im Streitfall. Das Finanzgericht hatte nur die Jahre 2017 und 2018 einzeln geprüft. Feststellungen zur Auslastung im Jahr 2016 nach der Renovierung sowie zu den Jahren ab 2019 hatte es nicht getroffen. Das reichte dem Bundesfinanzhof nicht. Denn erst der Mehrjahresvergleich zeigt, ob die Vermieterin ihre Wohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Gäste angesprochen hat. Nur dann ist sie einem Dauervermieter gleichzustellen und kann sich auf die typisierte Überschusserzielungsabsicht berufen. Fehlt diese Vergleichbarkeit, muss eine Prognose erstellt werden, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erreicht werden kann.
Auch die vom Finanzgericht vorgenommene Überschussprognose beanstandete der Bundesfinanzhof. Aus dem Urteil der Vorinstanz war nicht erkennbar, welchen Prognosezeitraum das Gericht überhaupt angesetzt hatte, und welche Einnahmen und Ausgaben eingeflossen waren. Das war hier besonders bedeutsam, weil die Klägerin vorgetragen hatte, die Wohnung später veräußert zu haben. Sollte ein Verkauf schon bei der erneuten Aufnahme der Ferienvermietung im Jahr 2016 beabsichtigt gewesen sein, wäre nicht der übliche Prognosezeitraum von 30 Jahren maßgeblich. Dann müsste stattdessen die tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
Für Vermieter von Ferienwohnungen ist die Entscheidung deshalb sehr wichtig. Sie zeigt, dass Verluste nicht schon deshalb steuerlich verloren sind, weil ein oder zwei Jahre schlecht gelaufen sind. Entscheidend ist ein realistischer Mehrjahresvergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit. Zugleich bleibt die 25-Prozent-Grenze ein zentraler Anhaltspunkt. Wird sie im Durchschnitt nicht mindestens unterschritten, spricht viel für die typisierte Einkünfteerzielungsabsicht. Wird sie dagegen deutlich verfehlt oder lässt sich die ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellen, kommt es auf eine belastbare Totalüberschussprognose an.