Bei Treuhandgestaltungen wirkt es für die Beteiligten oft so, als bleibt steuerlich alles beim Alten. Der Treuhänder hält den Anteil nur für den Treugeber. Wirtschaftlich soll also der Treugeber berechtigt sein. Bei der Grunderwerbsteuer kann aber gerade der spätere Schritt problematisch werden, in dem der Treuhänder den Anteil an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Treugeber überträgt. Dann stellt sich die Frage, ob überhaupt ein neuer Gesellschafter eintritt oder ob der Treugeber schon vorher als wirtschaftlicher Inhaber zu behandeln ist. Genau darüber hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 5.11.2025 unter dem Aktenzeichen II R 9/23 entschieden.
Im Streitfall gründeten zwei Onkel im Jahr 2004 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Gesellschaft sollte ein Grundstück erwerben. Die Onkel handelten dabei als Treuhänder für ihre damals minderjährigen Nichte und Neffen. Nach dem Treuhandvertrag sollten die Treuhänder die Gesellschaftsanteile zwar im eigenen Namen halten, aber nur nach den Weisungen und für Rechnung der Treugeber handeln. Die Erträge standen den Treugebern zu. Verfügungen waren nur mit deren Zustimmung möglich. Spätestens mit Vollendung des 25. Lebensjahres beider Treugeber sollten die Treuhandverhältnisse beendet werden.
Die Gesellschaft erwarb das Grundstück durch Zuschlagsbeschluss vom 16.3.2004. Im Jahr 2017 genehmigten die inzwischen volljährigen Treugeber den Treuhandvertrag rückwirkend. Am 27.10.2017 wurde die Treuhand beendet. Die Treuhänder traten ihre Gesellschaftsanteile an die Treugeber ab. Die hierfür nötigen Genehmigungen wurden am 16.11.2017 und am 20.11.2017 notariell erteilt.
Das Finanzamt setzte für diesen Vorgang Grunderwerbsteuer fest. Es ging davon aus, dass sich der Gesellschafterbestand der grundbesitzenden Personengesellschaft geändert hatte. Maßgeblich war § 1 Absatz 2a Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Danach gilt ein Grundstückserwerb als fingiert, wenn bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Die Klägerin hielt dem entgegen, die Treugeber hätten wirtschaftlich von Anfang an hinter den Anteilen gestanden. Sie könnten daher nicht von sich selbst erwerben. Außerdem verwies sie auf § 39 Absatz 2 Nummer 1 der Abgabenordnung (AO). Danach können Wirtschaftsgüter unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich dem wirtschaftlichen Eigentümer zugerechnet werden.
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab der Klage mit Urteil vom 2.2.2023 unter dem Aktenzeichen 12 K 12074/20 statt. Es nahm zwar an, dass der Vorgang nach § 1 Absatz 2a GrEStG steuerbar ist. Es wollte aber die Steuerbefreiung nach § 6 Absatz 3 Satz 1 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 GrEStG entsprechend anwenden. Nach dieser Vorschrift wird Grunderwerbsteuer bei bestimmten Übertragungen zwischen Gesamthandsgemeinschaften nicht erhoben, soweit die Beteiligungsverhältnisse wirtschaftlich gleich bleiben.
Der Bundesfinanzhof folgte dem jedoch leider nicht. Die obersten Finanzrichter hoben das Urteil des Finanzgerichts auf und wiesen die Klage ab. Der Erwerb der unmittelbaren Beteiligung durch den Treugeber vom Treuhänder erfüllt den Tatbestand des § 1 Absatz 2a Satz 1 GrEStG, wenn auch die weiteren Voraussetzungen der Norm vorliegen. Entscheidend ist bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands die zivilrechtliche Lage. Neuer Gesellschafter ist, wer zivilrechtlich erstmals Mitglied der Personengesellschaft wird. Wirtschaftliche Gesichtspunkte ändern daran nichts.
Für den Streitfall bedeutete das: Die Treugeber waren vor der Abtretung zivilrechtlich nicht Gesellschafter. Gesellschafter waren die Treuhänder. Erst durch die Abtretung wurden die Treugeber unmittelbare Gesellschafter der grundbesitzenden Gesellschaft. Damit gingen innerhalb von fünf Jahren alle Anteile auf neue Gesellschafter über. Die Tatsache, dass die Treugeber zuvor aufgrund des Treuhandvertrags wirtschaftlich berechtigt waren, verhindert die Steuerbarkeit nicht. § 39 AO hilft bei dieser unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands nicht weiter.
Auch eine Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG lehnte das oberste Finanzgericht ab. Diese Befreiung setzt voraus, dass das Grundstück trotz Rechtsträgerwechsels im Bereich derselben gesamthänderisch Beteiligten bleibt. Dafür kommt es auf die Beteiligung am Vermögen der Gesamthand an. Ein Treugeber ist aber vor der Übertragung zivilrechtlich nicht am Gesamthandsvermögen beteiligt. Beteiligter ist der Treuhänder. Das Treuhandverhältnis reicht nicht aus, um dem Treugeber diese Beteiligung für § 6 GrEStG zuzurechnen. Deshalb fehlt die erforderliche Beteiligungsidentität.
Für die Praxis ist die Entscheidung wichtig. Wer Treuhandverhältnisse bei grundbesitzenden Personengesellschaften auflöst, muss die Grunderwerbsteuer im Blick behalten. Auch wenn der Treugeber wirtschaftlich schon lange berechtigt ist, kann der spätere Übergang in die unmittelbare Gesellschafterstellung Grunderwerbsteuer auslösen. Eine Befreiung nach § 6 GrEStG greift nicht automatisch und nach diesem Urteil auch nicht entsprechend.