Beim Kauf eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer nicht nur auf den vereinbarten Kaufpreis an. Entscheidend ist der Wert der Gegenleistung. Dazu können auch weitere Verpflichtungen gehören, die der Käufer übernimmt. Besonders wichtig ist das, wenn Rechte Dritter bestehen, etwa ein Nießbrauch an Wohnungen auf dem Erbbaugrundstück. Dann stellt sich die Frage, ob dieser Nießbrauch den Wert der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung erhöht oder ob er als bereits vorhandene Belastung außer Betracht bleibt.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22.10.2025 unter dem Aktenzeichen II R 5/22 entschieden, dass ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als Gegenleistung einzubeziehen ist.
Im Streitfall kaufte eine Klägerin mit notariellem Vertrag vom 26.3.2015 ein Erbbaurecht. Neben dem Kaufpreis musste sie den jährlichen Erbbauzins zahlen. Bereits viele Jahre zuvor hatte sich die Veräußerin gegenüber der Grundstückseigentümerin verpflichtet, für die Dauer des Erbbaurechts ein Nießbrauchrecht an bestimmten Wohnungen zu bestellen. Tatsächlich wurde dieses Recht auch bereits gelebt. Im Grundbuch war der Nießbrauch beim Abschluss des Kaufvertrags aber noch nicht eingetragen. Die Klägerin verpflichtete sich im Kaufvertrag, die Eintragung zugunsten der Grundstückseigentümerin zu veranlassen.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und rechnete neben dem Kaufpreis auch den kapitalisierten Jahreswert des Erbbauzinses und den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts zur Bemessungsgrundlage. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab der Klage mit Urteil vom 4.3.2021 unter dem Aktenzeichen 12 K 12271/19 nur teilweise statt. Es hielt die Einbeziehung des Nießbrauchs im Grundsatz für richtig.
Die Klägerin wandte sich dagegen. Sie meinte, der Nießbrauch ist keine zusätzliche Leistung an die Veräußerin. Er bestand wirtschaftlich schon lange vor dem Kauf. Die Veräußerin hatte das Erbbaurecht von Anfang an nur mit dieser eingeschränkten Nutzung. Außerdem wäre es aus Sicht der Klägerin ungerecht, wenn die Steuer davon abhängt, ob ein schon vereinbarter Nießbrauch zufällig bereits im Grundbuch steht oder noch nicht.
Das oberste Finanzgericht folgte dieser Argumentation nicht. Der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer, weil Erbbaurechte nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) Grundstücken gleichgestellt sind. Die Steuer bemisst sich nach § 8 Absatz 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG gehören dazu der Kaufpreis und die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.
Eine solche sonstige Leistung liegt nach Ansicht der obersten Finanzrichter auch vor, wenn der Käufer eine Verpflichtung des Verkäufers übernimmt. Voraussetzung ist, dass diese Verpflichtung bereits beim Verkäufer entstanden ist. Das entspricht auch dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.11.2022 unter dem Aktenzeichen II R 26/21. Im Streitfall hatte die Veräußerin bereits die schuldrechtliche Pflicht, der Grundstückseigentümerin den Nießbrauch einzuräumen. Genau diese Pflicht übernahm die Klägerin zusätzlich zum Kaufpreis.
Entscheidend war, dass der Nießbrauch beim Kauf noch nicht dinglich entstanden war. Nach § 873 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entsteht ein solches Grundstücksrecht erst mit Eintragung im Grundbuch. Eine bloße Einigung oder Bewilligung reicht dafür nicht. Deshalb »ruhte« der Nießbrauch im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht auf dem Erbbaurecht.
Damit griff auch die Sonderregel für dauernde Lasten nicht. Nach § 9 Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 GrEStG bleiben dauernde Lasten nur dann außer Ansatz, wenn sie bereits auf dem Grundstück oder Erbbaurecht ruhen und kraft Gesetzes übergehen. Der Bundesfinanzhof hatte dies bereits im Urteil vom 8.6.2005 unter dem Aktenzeichen II R 26/03 klargestellt. Ob der konkrete Nießbrauch wegen seiner Dauer wirtschaftlich wie eine dauernde Last wirkt, musste das Gericht deshalb nicht abschließend entscheiden. Ohne Grundbucheintragung fehlte schon die dingliche Belastung.
Auch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz sah der Bundesfinanzhof nicht. Für die Grunderwerbsteuer kommt es auf den Zustand im Zeitpunkt des jeweiligen Erwerbsvorgangs an. Ist ein Nießbrauch noch nicht eingetragen, übernimmt der Erwerber eine zusätzliche Verpflichtung. Ist er bereits eingetragen und erfüllt er die Voraussetzungen einer dauernden Last, kann die steuerliche Bewertung anders ausfallen. Diese unterschiedliche Behandlung folgt aus dem Gesetz.
Für Käufer von Erbbaurechten bedeutet die Entscheidung: Vor dem Kauf sollte genau geprüft werden, welche Rechte Dritter nur schuldrechtlich vereinbart sind und welche bereits im Grundbuch stehen. Ein noch nicht eingetragener Nießbrauch kann die Grunderwerbsteuer deutlich erhöhen, auch wenn er wirtschaftlich schon lange besteht.