Im Bereich der Grunderwerbsteuer kann es bei der Neuordnung von Eigentumsverhältnissen zu komplexen steuerlichen Fragestellungen kommen. Besonders relevant wird dies bei der Auflösung von Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn dabei bisheriges Sondereigentum in Miteigentum überführt wird. Die steuerliche Kernproblematik liegt hier in der Frage, ob eine solche Umstrukturierung – trotz fehlenden wirtschaftlichen Mehrwerts für die Beteiligten – der Grunderwerbsteuer unterliegt oder ob eine Steuerbefreiung analog zu anderen vergleichbaren Regelungen greifen kann.
Im entschiedenen Streitfall hatten der Kläger und eine Bank zwei Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich eines Gebäudekomplexes gebildet, der auf zwei Grundstücken errichtet war. Beide Parteien waren in unterschiedlichem Umfang an den Einheiten der Gemeinschaften beteiligt. Durch einen notariellen Vertrag wurden die beiden Gemeinschaften aufgehoben und in Miteigentum an den jeweiligen Flurstücken überführt. Darüber hinaus wurden zur Erzielung gleichmäßiger Beteiligungen zwischen den Parteien diverse Miteigentumsanteile übertragen und teilweise durch Kaufpreiszahlungen ausgeglichen. Schließlich wurde auf dem vereinigten Grundstück neues Wohnungs- und Teileigentum begründet, das entsprechend dem neuen Beteiligungsverhältnis auf Kläger und Bank verteilt wurde.
Das Finanzamt bewertete die verschiedenen Vertragsteile getrennt und setzte für die jeweiligen Erwerbsvorgänge Grunderwerbsteuer fest. Insbesondere behandelte es die Aufhebung der Gemeinschaften als Tausch von Miteigentumsanteilen, der grundsätzlich nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 und Absatz 5 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) steuerbar ist. Eine analoge Anwendung der Steuerbefreiungsvorschrift des § 7 Absatz 1 GrEStG wurde vom Finanzamt abgelehnt, da keine planwidrige Regelungslücke bestehe.
Der Kläger war hingegen der Auffassung, dass die Vorgänge im Wesentlichen der Bereinigung einer unübersichtlichen Eigentümerstruktur dienten und keine neue wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erzeugt wurde. Er beantragte daher die vollständige Aufhebung der Steuerbescheide hinsichtlich der Vertragsteile B, D und E. Das Finanzgericht Köln wies die Klage ab, weshalb der Kläger mit der Revision zum Bundesfinanzhof weiterzog.
Die obersten Finanzrichter gaben der Revision mit Urteil vom 31.7.2024 unter dem Aktenzeichen II R 30/21 teilweise statt. Sie bestätigten zwar die grundsätzliche Steuerbarkeit der Erwerbsvorgänge, rügten aber die unzutreffende Bemessung der Gegenleistungen. Insbesondere fehle es an einer ordnungsgemäßen Ermittlung der gemeinen Werte der betroffenen Einheiten des Sondereigentums gemäß § 9 Absatz 2 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG). Die Annahmen des Finanzamts und des Finanzgerichts, wonach sich die Werte der übertragenen Objekte direkt aus dem Gesamtverkehrswert des Gebäudes ableiten ließen, genügten diesen Anforderungen nicht.
Zudem stellte das oberste Finanzgericht klar, dass eine analoge Anwendung des § 7 Absatz 1 GrEStG auf die Umwandlung von Sondereigentum in Miteigentum bei Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht möglich ist. Zwar sei die Vorschrift auf die entgegengesetzte Richtung – also von Miteigentum zu Sondereigentum – analog anwendbar, da sich hier nur die Rechtsform, nicht aber der wirtschaftliche Gehalt des Eigentums ändert. Für die Umwandlung von Sondereigentum in Miteigentum gelte dies aber gerade nicht, da sich durch den Wegfall des Sondereigentums eine neue gemeinsame Eigentumsstruktur ergebe, die einen Rechtsträgerwechsel begründe.
Auch im Hinblick auf die weiteren Vertragsteile, bei denen es um Tauschvorgänge mit Zuzahlungen und die Neubegründung von Wohnungseigentum ging, beanstandete der Bundesfinanzhof jeweils die unzureichende Feststellung der gemeinen Werte durch das Finanzgericht. Besonders im Vertragsteil E erkannte er, dass bei richtiger Anwendung des § 7 Absatz 1 GrEStG eine vollständige Steuerbefreiung hätte erfolgen müssen, da der Kläger vor und nach der Transaktion jeweils zu 60 Prozent beteiligt war.
Insgesamt hat der Bundesfinanzhof das Urteil des Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.