Wer eine oder mehrere Immobilien vermietet, hat regelmäßig Fahrt- und Übernachtungskosten, etwa für Besichtigungen, Reparaturen oder die Abstimmung mit der Verwaltung. Steuerlich stellt sich dabei schnell die Frage, ob es sich um voll abziehbare Reisekosten handelt oder ob die Regeln zur »ersten Tätigkeitsstätte« greifen. Denn dann sind Fahrten grundsätzlich nur mit der Entfernungspauschale abziehbar.
Kommt noch hinzu, dass der Vermieter am Ort der Immobilie auch privat Urlaub macht oder eine eigene Wohnung nutzt, wird es zusätzlich schwierig. Dann müssen Aufwendungen sauber nach beruflicher und privater Veranlassung getrennt werden, sonst droht der komplette Verlust des Werbungskostenabzugs.
Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster vom 15.5.2025 unter dem Aktenzeichen 12 K 1916/21 F erzielte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vermietungseinkünfte aus zwei Ferienwohnungen am Ort E. Die Gesellschafter, Vater und Sohn, hielten außerdem eine dritte Wohnung am selben Ort, die sie selbst nutzten. Für 2019 machte die Gesellschaft für zahlreiche Aufenthalte in E Fahrtkosten, Unterkunftskosten und Verpflegungsmehraufwendungen als Werbungskosten geltend. Begründet wurde das mit hohem Renovierungs- und Reinigungsbedarf, weil die Wohnungen älter waren und eine Wohnung zudem mit Mängeln angeschafft worden war. Handwerker seien vor Ort schwer zu bekommen und teuer, daher hätten die Gesellschafter viele Arbeiten selbst erledigt. Das Finanzamt erkannte die Kosten jedoch nicht an.
Es verwies darauf, dass die Aufenthalte teilweise ungewöhnlich lang seien, dass private Mitveranlassung naheliege und dass eine objektiv überprüfbare Aufteilung fehle. Außerdem schloss sich an mehrere »Arbeitsaufenthalte« jeweils ein unstreitiger Urlaub an. Das Finanzamt stützte sich unter anderem auf die Linie, dass die Reisetage wie normale Arbeitstage mit Tätigkeiten ausgefüllt sein müssen. Die Klägerin hielt dagegen, eine Aufteilung nach Zeitanteilen sei möglich. Sie legte Tätigkeitsaufstellungen vor und errechnete so Anteile. Hilfsweise verlangte sie bei Annahme einer ersten Tätigkeitsstätte den Abzug der Kosten der selbstgenutzten Wohnung am Ort E als doppelte Haushaltsführung.
Das Finanzgericht gab der Klage nur teilweise statt. Ausgangspunkt der Richter ist das Werbungskostenprinzip des § 9 Absatz 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) und bei gemischten Aufwendungen das Nettoprinzip mit Aufteilung nach Maßgabe des Bundesfinanzhofes, Beschluss vom 21.9.2009 unter dem Aktenzeichen GrS 1/06.
Entscheidend war dann aber, dass die Vorschriften zum Reisekostenrecht über § 9 Absatz 3 EStG auch auf Vermietungseinkünfte entsprechend anzuwenden sind. Das Gericht wendet deshalb auch die Definition der ersten Tätigkeitsstätte aus § 9 Absatz 4 EStG an und versteht sie »objektbezogen«. Eine »Selbstbestimmung« des Vermieters, was seine erste Tätigkeitsstätte ist, lehnt das Gericht ab. Zur Begründung verweist es auf die Gleichstellung mit Arbeitnehmern und darauf, dass auch Arbeitnehmer die erste Tätigkeitsstätte nicht frei wählen können. Liegt keine arbeitgeberseitige Zuordnung vor, können hilfsweise quantitative Kriterien helfen. Das Gericht übernimmt hier § 9 Absatz 4 Satz 4 Nummer 2 zweite Alternative EStG. Danach liegt eine erste Tätigkeitsstätte am Objekt jedenfalls dann vor, wenn dort mindestens ein Drittel der regelmäßigen Arbeitszeit anfällt. Im konkreten Modell der Klägerin waren Verwaltung und Vermietung weitgehend ausgelagert, während die »tatsächliche Haupttätigkeit« in umfangreichen Handwerker- und Reinigungseinsätzen vor Ort bestand. Weil dies zudem dauerhaft so angelegt war, qualifizierte das Gericht den Belegenheitsort der beiden vermieteten Wohnungen als erste Tätigkeitsstätte.
Die Folge: Fahrten dorthin sind nur mit der Entfernungspauschale nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 4 EStG beziehungsweise im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 5 EStG abziehbar, jeweils wegen § 9 Absatz 3 EStG. Zusätzlich prüfte das Gericht für jede einzelne Reise, ob private Mitveranlassung vorlag und ob eine Aufteilung möglich ist.
Bei mehreren Aufenthalten zur Wohnung 1 hielt es die Arbeiten für hinreichend substantiiert und glaubhaft, auch weil Eigenleistungen naturgemäß schlechter dokumentierbar sind und das Finanzamt im Streitjahr erstmals strengere Nachweise verlangte. Gleichzeitig kürzte das Gericht, wenn direkt im Anschluss Urlaub gemacht wurde, die Fahrtkosten zeitanteilig nach Tagen. Dabei stellte es klar, dass auch An- und Rückfahrt getrennt betrachtet werden können, wie es der Bundesfinanzhof zur Entfernungspauschale bestätigt hat.
Für die Wohnung 2 versagte das Gericht dagegen sämtliche Fahrtkosten. Der Grund war nicht fehlender Renovierungsbedarf, sondern die fehlende tragfähige Tatsachengrundlage für eine Schätzung. Die Wohnung war in den behaupteten Arbeitszeiträumen nahezu durchgehend vermietet, die behaupteten Arbeiten erschienen bei laufender Belegung kaum durchführbar, und Nachweise etwa zu Absprachen mit Mietern oder zu Mietminderungen fehlten. Auch die Reise des Sohnes zwischen Weihnachten und Silvester erkannte das Gericht nicht an, weil eine mehr als nur unerhebliche berufliche Veranlassung nicht überzeugend belegt war. Kosten für die mitreisenden Ehefrauen ließ das Gericht bereits deshalb nicht zu, weil sie weder Gesellschafterinnen noch Arbeitnehmerinnen waren und damit keine Kosten der Gesellschaft vorlagen.
Teilweise erfolgreich war die Klägerin allerdings bei den Unterkunftskosten: Die Kosten der selbstgenutzten Wohnung können dem Grunde nach als Unterkunftskosten einer doppelten Haushaltsführung nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 5 EStG berücksichtigt werden, aber nur anteilig für Zeiten, in denen der Gesellschafter die Wohnung tatsächlich nutzte, um die erste Tätigkeitsstätte an den Vermietungsobjekten aufzusuchen. Private Nutzungsteile, insbesondere Urlaubszeiten und die Nutzung durch Familienangehörige, bleiben außen vor.
Verpflegungsmehraufwendungen scheiterten vollständig. Nach § 9 Absatz 4a Satz 6 EStG ist der Abzug auf drei Monate je längerfristiger Tätigkeit an derselben Tätigkeitsstätte begrenzt. Das Gericht wendet diese Dreimonatsfrist über § 9 Absatz 3 EStG auch bei Vermietung an und stellt darauf ab, dass wegen der schon in Vorjahren bestehenden Struktur mit erster Tätigkeitsstätte und doppelter Haushaltsführung die Frist im Streitjahr abgelaufen war.
Die Revision ließ das Finanzgericht zu, weil es zur Reichweite von § 9 Absatz 3 EStG noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung gab und die entscheidungserheblichen Fragen klärungsbedürftig sind.