Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer ist für viele Grundstücksunternehmen der Schlüssel, um Mieteinnahmen aus Immobilien von der Gewerbesteuer freizuhalten. Der Gesetzgeber begünstigt nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) aber nur Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. In der Praxis stellt sich deshalb oft die Frage, welche zusätzlichen Leistungen noch »typische« Grundstücksverwaltung sind und ab wann eine schädliche gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Besonders heikel ist der Umgang mit technischen Anlagen in Einkaufszentren. Das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht hatte am 28.3.2024 unter dem Aktenzeichen 1 K 134/22 über die Frage zu entscheiden, ob ein mitvermieteter Lastenaufzug in einem Einkaufszentrum die erweiterte Kürzung gefährdet.
Im Streitfall war die Klägerin Eigentümerin eines größeren Einkaufszentrums mit Flächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss. Vermietet waren die Flächen unter anderem an einen Lebensmittelmarkt, Textilgeschäfte, Gastronomie und ein Fitnessstudio. Das Gebäude verfügte über zwei Personenaufzüge sowie über einen weiteren Aufzug im hinteren Bereich der Anlieferzone. Dieser Aufzug verband Erd- und Obergeschoss, war als Lastenaufzug ausgelegt und stand sämtlichen Mietern zur Nutzung offen. Die Kosten für Betrieb und Wartung legte die Vermieterin über die Nebenkosten auf alle Mieter um. Die Klägerin beantragte bereits seit 2015 regelmäßig die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Für das Jahr 2019 kam es dann zum Streit.
Im Rahmen einer Betriebsprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass es sich bei dem Lastenaufzug um eine Betriebsvorrichtung handelt. Nach seiner Sicht dient der Aufzug unmittelbar dem Geschäftsbetrieb der Mieter, weil er den Transport von Waren aus dem Anlieferbereich in die Verkaufsflächen ermöglicht und zudem den Transport schwerer Fitnessgeräte erleichtert. Eine Betriebsvorrichtung gehört nach der bewertungsrechtlichen Systematik nicht mehr zum begünstigten Grundvermögen. Die Behörde nahm deshalb an, dass die Klägerin nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Sie setzte für 2019 nur noch die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG an und versagte die erweiterte Kürzung vollständig.
Die Klägerin widersprach dieser Sicht deutlich. Sie argumentierte, der Lastenaufzug sei Teil des Gebäudes und des Grundvermögens und keine Betriebsvorrichtung im Sinn von § 68 Bewertungsgesetz (BewG). Der Aufzug diene nicht einem bestimmten Gewerbebetrieb, sondern dem Einkaufszentrum als Ganzem. Er stehe allen Mietern offen und liege in einem allgemein zugänglichen Bereich. Viele Mieter im Erdgeschoss oder reine Dienstleister nutzten den Aufzug kaum für den Warenumschlag, sondern überwiegend zur Personenbeförderung. Nach Ansicht der Vermieterin lag deshalb ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude vor. Außerdem machten die Anschaffungskosten des Aufzugs nur rund 0,34 Prozent der Gesamtkosten des Objekts aus. Selbst wenn man den Aufzug als Betriebsvorrichtung einordnet, liege nur ein unbedeutendes Nebengeschäft vor, das die erweiterte Kürzung nicht gefährdet. Ohne eine solche Anlage lasse sich ein modernes Einkaufszentrum wirtschaftlich nicht sinnvoll betreiben.
Das Finanzgericht stellte zunächst den rechtlichen Rahmen dar. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG setzt voraus, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder daneben nur eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Dieses Ausschließlichkeitsgebot legt die Rechtsprechung traditionell streng aus. Der Begriff des Grundbesitzes richtet sich dabei nach dem Bewertungsgesetz. § 68 BewG ordnet an, dass Maschinen und sonstige Vorrichtungen, durch die ein Gewerbebetrieb unmittelbar ausgeübt wird, als Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundvermögen gehören. Entscheidend ist die Funktion der Anlage: Dient sie der allgemeinen Benutzung des Gebäudes oder unmittelbar der konkreten gewerblichen Tätigkeit im Objekt.
Gleichzeitig erinnerte das Gericht daran, dass die obersten Finanzrichter seit längerem bestimmte Nebentätigkeiten als unschädlich anerkennen, wenn sie zwingend zu einer wirtschaftlich sinnvollen Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes gehören. Dazu zählen etwa Heizungsanlagen, technische Einrichtungen für die Versorgung oder typische Serviceleistungen, ohne die eine zeitgemäße Vermietung kaum möglich ist. Der Bundesfinanzhof hat dies unter anderem in den Urteilen vom 17.1.2006 unter dem Aktenzeichen VIII R 60/02 und vom 11.4.2019 unter dem Aktenzeichen III R 36/15 klargestellt. Zulässig ist eine Nebentätigkeit aber nur, wenn sie für eine marktgerechte Nutzung des Grundstücks unentbehrlich ist und wirtschaftlich deutlich hinter der eigentlichen Vermietung zurücktritt.
Vor diesem Hintergrund prüfte das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht, wie der Lastenaufzug im Einkaufszentrum rechtlich einzuordnen ist. Der Senat verwies zwar auf ältere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Lastenaufzügen in Warenhäusern, etwa auf das Urteil vom 5.3.1971 unter dem Aktenzeichen III R 90/69. In solchen Fällen sah das oberste Finanzgericht den engen Funktionszusammenhang mit dem Warenumschlag als typisch für eine Betriebsvorrichtung an. Das Finanzgericht hielt es jedoch im konkreten Streitfall nicht für entscheidend, den Aufzug abschließend als Betriebsvorrichtung oder als Teil des Grundvermögens einzuordnen. Selbst bei Annahme einer Betriebsvorrichtung ist die erweiterte Kürzung möglich, wenn die Mitvermietung nur ein unschädliches Nebengeschäft darstellt.
Nach der Würdigung des Gerichts gehört der Lastenaufzug qualitativ zur notwendigen Grundausstattung eines Einkaufszentrums mit mehreren Ebenen. Der Aufzug ist fest in das Gebäude eingebaut. Eine Entfernung ist nur mit erheblichem baulichem Aufwand möglich. Für den Betrieb des Einkaufszentrums ist er unverzichtbar. Er ermöglicht die Anlieferung von Waren, den Transport von Verpackungsmaterial und Abfällen, die Bewegung sperriger Einrichtungsgegenstände sowie einen reibungslosen Mieterwechsel. Ein Branchenmix aus Handel, Gastronomie und Dienstleistung ist in einem modernen Center üblich und bestimmt das wirtschaftliche Konzept. Ohne Lastenaufzug wären viele Mieter nicht oder nur zu deutlich schlechteren Bedingungen bereit, Flächen im Obergeschoss anzumieten. Rein theoretische Alternativen wie eine Beschränkung auf reine Dienstleister oder der Einsatz externer Hebegeräte erfüllen nach Ansicht des Gerichts nicht die Anforderungen an eine sinnvolle, marktorientierte Verwaltung des Objekts. Der Lastenaufzug gehört damit zur grundlegenden Infrastruktur des Gebäudes, ähnlich wie Heizung, Lüftungsanlagen oder Müllsysteme.
Dass einzelne Mieter den Aufzug kaum für Lasten und eher für Personen nutzen, ist nach Meinung des Gerichts unerheblich. Entscheidend ist die Bedeutung der Anlage für das Einkaufszentrum als wirtschaftliche Einheit. Wenn eine technische Einrichtung für das Gesamtobjekt erforderlich ist, bleibt die Umlage der Kosten auf alle Mieter Teil der Grundstücksverwaltung. Das Finanzgericht verwies zudem auf eine vergleichbare Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf vom 23.11.2023 unter dem Aktenzeichen 14 K 1037/22 G, F. Auch dort stand die Mitvermietung von Lastenaufzügen in einem Einkaufszentrum im Mittelpunkt. Das Düsseldorfer Gericht sah ebenfalls eine unschädliche Nebenleistung. In diesem Verfahren ist die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IV R 31/23 anhängig.
Zusätzlich prüfte der Senat die quantitative Bedeutung der Aufzugsanlage. Die Anschaffungskosten von nur 0,34 Prozent der gesamten Herstellungskosten des Einkaufszentrums zeigen nach seiner Auffassung, dass das wirtschaftliche Gewicht der Aufzugsnutzung deutlich hinter der eigentlichen Vermietung zurücktritt. Der Lastenaufzug erzeugt keine eigenständige Ertragsquelle, sondern ist Hilfsmittel für die Vermietung. Das Gericht verwies auf Entscheidungen des obersten Finanzgerichts, in denen deutlich höhere Kostenanteile im Raum standen, etwa im Beschluss vom 17.11.2005 unter dem Aktenzeichen I B 150/04 und im Urteil vom 22.8.1990 unter dem Aktenzeichen I R 66/88. Vor diesem Hintergrund stufte der Senat das Aufzugsgeschäft klar als unbedeutendes Nebengeschäft ein.
Im Ergebnis setzte das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht den Gewerbesteuermessbetrag 2019 herab und gewährte der Klägerin die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Die Klägerin verwaltet nach der Auffassung des Gerichts trotz des mitvermieteten Lastenaufzugs weiterhin ausschließlich eigenen Grundbesitz im Sinne der Kürzungsvorschrift. Zugleich ließ der Senat die Revision nach § 115 Finanzgerichtsordnung (FGO) zu, weil die Behandlung von Lastenaufzügen in Einkaufszentren grundsätzliche Bedeutung hat. Das Revisionsverfahren ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IV R 9/24 anhängig.