Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks stellt sich bei Solar- und Photovoltaikanlagen oft die praktische Frage, ob deren Wert Teil des »Grundstücks« ist und damit in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehört.
Entscheidend ist, ob die Anlage als Gebäudebestandteil mitübertragen wird oder ob sie als sogenannte Betriebsvorrichtung gilt. Denn Betriebsvorrichtungen zählen grunderwerbsteuerlich nicht zum Grundstück. Dann bleibt das auf sie entfallende Entgelt bei der Steuer außen vor.
Vor diesem Hintergrund hat das Ministerium der Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt mit Schreiben vom 16.7.2025 zur »Umfang der Gegenleistung bei Grundstücksveräußerungen mit Solar- bzw. Photovoltaikanlagen« seine Verwaltungssicht erläutert. Ausgangspunkt ist, dass nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) Rechtsvorgänge besteuert werden, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Zum Grundstück gehören dabei auch die wesentlichen Bestandteile nach den §§ 93 bis 96 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), also typischerweise auch fest mit dem Gebäude verbundene Gebäudeteile wie Heizungsanlagen, fest eingebaute Sanitärinstallationen, Versorgungsleitungen oder die Dacheindeckung. Gleichzeitig stellt das Schreiben klar, dass Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück rechnen. Der auf solche Betriebsvorrichtungen entfallende Kaufpreisanteil gehört damit nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.
Für thermische Solaranlagen und Solarkraftwerke, die der Wärmegewinnung dienen, knüpft die Finanzverwaltung an die Einordnung als Teil der Heizungsanlage an. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, zählt auch eine thermische Solaranlage, die die Wärmeversorgung ergänzt, zum Gebäude. Folglich ist der darauf entfallende Kaufpreisanteil in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Bei Photovoltaikanlagen differenziert das Ministerium nach dem Nutzungszweck. Dienen Photovoltaikanlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks, also dem Eigenbedarf, gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen. Dann ist das hierfür gezahlte Entgelt in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen Photovoltaikanlagen dagegen ausschließlich der Stromerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze, unterhält der Eigentümer nach Auffassung der Verwaltung einen Gewerbebetrieb. Solche Anlagen sind dann Betriebsvorrichtungen, sofern es sich um Photovoltaik-Module handelt, die auf eine Trägerkonstruktion montiert sind. Konsequenz ist, dass der hierauf entfallende Entgeltanteil nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehört. Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn die Photovoltaikanlagen nicht ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks dienen, sondern auch der Einspeisung in öffentliche Netze.
Eine wichtige Besonderheit nennt das Schreiben für gebäudeintegrierte Lösungen: Werden Photovoltaikanlagen, unabhängig davon ob sie der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben eingebaut oder befestigt, sind sie als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Damit gehört das darauf entfallende Entgelt zur Bemessungsgrundlage und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Diese Grundsätze sollen nach dem Schreiben auch gelten, wenn Solar- oder Photovoltaikanlagen im Rahmen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands mitübertragen werden und es um den auf die Anlage entfallenden Teil der Herstellungskosten geht.