Wer Immobilien vermietet, will bei der Gewerbesteuer oft die erweiterte Kürzung nutzen. Das ist besonders wichtig für Gesellschaften, die zwar eigentlich nur Grundbesitz verwalten, wegen ihrer Rechtsform aber dennoch gewerbesteuerpflichtig sind. Problematisch wird es, wenn zusammen mit dem Gebäude auch Gegenstände überlassen werden, die nicht mehr zum bloßen Grundbesitz gehören. Genau darum ging es in einem Verfahren vor dem Bundesfinanzhof vom 25.9.2025 unter dem Aktenzeichen IV R 31/23.
Geklagt hatte eine GmbH & Co. KG, der drei innerstädtische Geschäftshäuser gehörten. Sie hatte dort früher selbst Kaufhäuser betrieben und vermietete die Objekte später an Dritte. Im Objekt in B-Stadt waren unter anderem Verkaufsflächen, Lagerflächen, eine Laderampe, ein Personenaufzug und ein seit der Errichtung des Gebäudes eingebauter Lastenaufzug vorhanden. Das Finanzamt versagte für die Jahre 2016 bis 2020 die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG), weil mit dem Lastenaufzug eine Betriebsvorrichtung mitvermietet worden war. Die Klägerin hielt dagegen. Sie meinte, der Lastenaufzug gehöre bei einem mehrgeschossigen Warenhaus zur notwendigen Infrastruktur und schade deshalb nicht. Das Finanzgericht Düsseldorf gab ihr am 23.11.2023 unter dem Aktenzeichen 14 K 1037/22 G, F recht.
Die obersten Finanzrichter haben zunächst die Grundsätze klargezogen. Die erweiterte Kürzung gibt es nur für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder nur die im Gesetz ausdrücklich genannten unschädlichen Nebentätigkeiten ausüben. Betriebsvorrichtungen gehören bewertungsrechtlich nach § 68 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) gerade nicht zum Grundbesitz. Deshalb schließt ihre Mitvermietung die erweiterte Kürzung grundsätzlich aus. Das gilt auch dann, wenn die Vorrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist. Der Bundesfinanzhof verweist insoweit unter anderem auf seine Rechtsprechung vom 19.12.2023 unter dem Aktenzeichen IV R 5/21. Zugleich betont das oberste Finanzgericht aber, dass es eine enge Ausnahme gibt. Eine Mitvermietung bleibt unschädlich, wenn sie nur ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung ist und quantitativ ein unbedeutendes Nebengeschäft bleibt.
Genau diese Ausnahme hat der Bundesfinanzhof hier bejaht. Ein Lastenaufzug in einem mehrgeschossigen Warenhaus dient zwar unmittelbar dem Warentransport und ist damit eine Betriebsvorrichtung. Im konkreten Fall war das Gebäude aber objektiv auf die Nutzung als Kaufhaus ausgerichtet. Lage, Zuschnitt, mehrere Etagen, Lagerflächen und Laderampe sprachen dafür. Nach Auffassung des Gerichts gehört ein Lastenaufzug bei einem solchen Objekt zur typischen, aus technischen und baulichen Gründen vom Vermieter zu stellenden Infrastruktur. Entscheidend war also nicht, ob man das Gebäude theoretisch auch anders hätte vermieten können. Maßgeblich war die objektiv-funktionale Beschaffenheit des Objekts. Hinzu kam, dass die Herstellungskosten des Lastenaufzugs mit weniger als 20.000 Euro im Verhältnis zu den Gebäudekosten von mehr als 2,6 Millionen Euro nur gering waren. Deshalb überschritt die Mitvermietung auch quantitativ nicht die Grenze eines unschädlichen Nebengeschäfts.
Außerdem sah der Bundesfinanzhof in der Verpachtung der früheren Kaufhausbetriebe keine schädliche Betriebsverpachtung. Eine solche schadet ausnahmsweise nicht, wenn im Kern nur eigener bebauter Grundbesitz überlassen wird und die zusätzliche Tätigkeit ebenfalls unschädlich ist. Trotzdem bekam die Klägerin am Ende noch keinen endgültigen Sieg. Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf wurde aufgehoben und die Sache dorthin zurückverwiesen. Der Grund lag nicht bei der Frage der erweiterten Kürzung, sondern bei der Berechnung des Gewerbeertrags und des Verlustvortrags. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass das Entgelt für die Überlassung des Lastenaufzugs aus der erweiterten Kürzung herauszurechnen ist. Dieser Anteil muss geschätzt werden. Außerdem ist ein Verlustabzug nach § 10a GewStG auch dann vorzunehmen, wenn der Gewerbeertrag unter dem Freibetrag nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG liegt. Erst danach wird der Freibetrag abgezogen. Für Vermieter von Spezialimmobilien ist das Urteil deshalb wichtig. Es zeigt, dass fest eingebaute Betriebsvorrichtungen nicht automatisch schaden, dass die Hürden für die erweiterte Kürzung aber trotzdem hoch bleiben und die genaue Einordnung der Nutzung des Gebäudes entscheidend ist.