Wer als Nießbraucher ein vermietetes Grundstück nutzt, erzielt daraus oft laufende Mieteinnahmen. Steuerlich stellt sich dann die wichtige Frage, wie eine Zahlung zu behandeln ist, wenn der Nießbrauch gegen Geld aufgegeben wird. Geht es um einen nicht steuerbaren Vermögensvorgang oder um steuerpflichtigen Ersatz für künftig wegfallende Einnahmen. Genau dazu hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 10.10.2025 unter dem Aktenzeichen IX R 4/24 Stellung genommen und seine frühere Meinung geändert.
Im Streitfall hatte die Klägerin ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft mit ihren Kindern. Die Klägerin vermietete das Objekt zunächst an einen fremden Dritten und erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Später wurde das Grundstück an eine Kommanditgesellschaft vermietet, bei der sie Komplementärin war. In dieser Phase gehörte das Nießbrauchsrecht zum Sonderbetriebsvermögen und die Einnahmen waren gewerbliche Einkünfte. Nach ihrem Ausscheiden im Jahr 2018 fiel das Recht wieder in ihr Privatvermögen zurück. Die Mieten waren damit wieder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück verkauft hatte, verzichtete die Klägerin am 6.11.2019 gegen Entschädigung auf ihr Nießbrauchsrecht.
Das Finanzamt behandelte den entgeltlichen Teil dieser Zahlung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nummer 2 und § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Finanzgericht Münster gab der Klage jedoch mit Urteil vom 12.12.2023 unter dem Aktenzeichen 6 K 2489/22 E statt. Die Klägerin meinte, die Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts lägen nicht vor.
Der Bundesfinanzhof hob das Urteil jedoch wiederum auf und verwies die Sache zurück. Nach seiner Auffassung ist die Zahlung für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht jedenfalls dann eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nummer 1 Buchstabe a des Einkommensteuergesetzes, wenn der Nießbraucher das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und ihm die Mieteinnahmen steuerlich zuzurechnen sind. Der Senat stellt darauf ab, dass der wirtschaftliche Kern des Nießbrauchs in diesem Fall gerade in der Erzielung der Mieten liegt. Die Zahlung ersetzt dann nicht nur ein dingliches Recht, sondern vor allem die künftig wegfallenden Einnahmen. Deshalb gehört sie zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die obersten Finanzrichter rücken damit ausdrücklich von der älteren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 25.11.1992 unter dem Aktenzeichen X R 34/89 ab.
Besonders wichtig ist noch ein weiterer Punkt. Das oberste Finanzgericht verlangt für § 24 Nummer 1 Buchstabe a EStG keine Druck- oder Zwangslage mehr. Es reicht aus, dass die Zahlung als Ersatz für entgehende steuerbare Einnahmen zufließt. Der Bundesfinanzhof wendet sich damit wiederum gegen seine frühere Rechtsprechung, etwa das Urteil vom 24.10.1990 unter dem Aktenzeichen X R 161/88.
Für die Praxis ist das Urteil bedeutsam. Wer ein vermietetes Grundstück aufgrund eines Nießbrauchs nutzt und gegen Geld auf dieses Recht verzichtet, muss jetzt bei tatsächlich laufender Vermietung mit steuerpflichtigen Einkünften rechnen.