Wer eine Wohnung von den Eltern erbt, hofft oft auf die Steuerbefreiung für das »Familienheim«. Streit gibt es vor allem dann, wenn die verstorbene Person die Wohnung nie selbst bewohnt hat, aber eigentlich dorthin umziehen wollte, etwa wegen Krankheit.
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat hierzu klar Stellung genommen und die Befreiung versagt. Maßgeblich ist, dass das Familienheim vor dem Erbfall bereits den Mittelpunkt des familiären Lebens der Erblasserin gebildet hat. Das ist bei einer nie selbst bewohnten Wohnung nicht der Fall. Die Entscheidung erging am 19.12.2024 unter dem Aktenzeichen 14 K 14131/22.
Im Hintergrund steht § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Die Vorschrift stellt den Erwerb einer Wohnung von Todes wegen durch Kinder steuerfrei, wenn der Erblasser dort bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken gelebt hat oder aus zwingenden Gründen an dieser Selbstnutzung gehindert war und wenn der Erwerber die Wohnung unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Im entschiedenen Fall verstarb die Mutter 2020. Zum Nachlass gehörten eine Wohnung in der B-allee sowie ein hälftiger Miteigentumsanteil an einer Wohnung in der D-straße, nur rund 130 Meter voneinander entfernt. Die Wohnung in der D-straße bewohnte zuvor die Großmutter. Die Mutter lebte bis zu ihrem Tod durchgehend in der Wohnung in der B-allee und nutzte die D-straße nie als Lebensmittelpunkt. Der Sohn als Alleinerbe zog nach dem Tod der Mutter in die D-straße und beantragte die Steuerbefreiung. Das Finanzamt lehnte ab. Der Sohn klagte.
Das Finanzgericht bestätigte die Versagung der Befreiung. Die Richter legten § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG teleologisch einschränkend aus. Die Alternative »oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war« schützt nur den Fortbestand eines bereits bestehenden familiären Lebensmittelpunkts, etwa wenn jemand kurz vor dem Tod aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umzieht. Hat der Erblasser die vererbte Wohnung zu keinem Zeitpunkt selbst bewohnt, fehlt es am geschützten Familiengebrauchsvermögen. Eine Nie-Nutzung zwischen Anschaffung und Tod reicht nicht aus. Genau daran scheiterte der Fall. Die Erblasserin nutzte ausschließlich die Wohnung in der B-allee als Hauptwohnung. Besuche in der D-straße und das Empfangen von Gästen dort änderten daran nichts. Die Befreiung ist daher ausgeschlossen.
Die Richter betonten außerdem, dass baulich getrennte Immobilien eigenständige Vermögenswerte sind. Eine Behandlung als »Einheit« kommt nicht in Betracht, auch wenn die Familie, die nahe beieinander liegenden Wohnungen subjektiv als zusammengehörig empfand. Maßgeblich ist die objektive Trennung. Die Annahme einer »Einheit« würde missbräuchliche Gestaltungen begünstigen und findet im Gesetz keine Grundlage. Auch insoweit folgte das Gericht einer verbreiteten finanzgerichtlichen Linie.
Zur Einordnung verwies das Gericht auf einschlägige Rechtsprechung. So hat das Finanzgericht München am 22.10.2014 unter dem Aktenzeichen 4 K 2517/12 ebenso eine restriktive Auslegung vertreten. Das Hessische Finanzgericht entschied am 30.9.2015 unter dem Aktenzeichen 1 K 1654/14 in die gleiche Richtung. Das Finanzgericht München urteilte am 24.2.2016 unter dem Aktenzeichen 4 K 2885/14. Das Finanzgericht Köln entschied am 27.1.2016 unter dem Aktenzeichen 7 K 247/14. Jüngst urteilte das Niedersächsische Finanzgericht am 13.3.2024 unter dem Aktenzeichen 3 K 154/23. Die obersten Finanzrichter haben zur hier streitigen Frage des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG noch nicht ausdrücklich entschieden. Für § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG hat der Bundesfinanzhof jedoch am 18.7.2013 unter dem Aktenzeichen II R 35/11 klargestellt, dass nur der tatsächliche Mittelpunkt des familiären Lebens als Familienheim gilt, sodass Zweitwohnungen nicht begünstigt sind. Für die Erwerberseite hat das oberste Finanzgericht am 23.6.2015 unter dem Aktenzeichen II R 13/13 entschieden, dass die Befreiung entfällt, wenn der Erbe von vornherein nicht einziehen kann und es auch nicht tut. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg knüpft an diese Leitgedanken an.
Auch Argumente zur zivil- oder bewertungsrechtlichen Grundstückseinheit trugen nicht. Ob man das »Grundstück« im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder des Bewertungsgesetzes versteht, hilft hier nicht weiter. In beiden Lesarten bleiben die Wohnungen getrennte Objekte. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang zudem auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.2.2021 unter dem Aktenzeichen II R 29/19 sowie auf das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 30.1.2019 unter dem Aktenzeichen 7 K 1000/17.
Für die Praxis wichtig sind die Tatbestandsmerkmale. Die Wohnung darf höchstens 200 Quadratmeter haben. Der Erblasser muss sie bis zum Erbfall selbst genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an der Fortsetzung dieser bereits aufgenommenen Selbstnutzung gehindert gewesen sein. Der Erbe muss sie unverzüglich selbst bewohnen. Fehlt die vorangegangene Selbstnutzung des Erblassers vollständig, scheidet die Befreiung aus. Eine bloße Absicht zum Umzug oder eine Krankheitslage ohne vorherige Eigennutzung hilft nicht. Getrennte Wohnungen bleiben getrennte Vermögenswerte. Eine »Einheitsbetrachtung« findet nicht statt.
Für die Praxis besser ist die Steuerbefreiung für die Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten. Diese gilt zwar nur unter Eheleuten, hat aber dafür kaum Voraussetzungen, so dass die Regelung grundsätzlich perfekt geeignet ist, um Vermögen unter den Eheleuten gleichmäßiger zu verteilen.