Viele private Immobilienanleger nutzen eine vermögensverwaltende Personengesellschaft, beispielsweise eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, um ein Mietobjekt zu halten und Ertragsteuer zu optimieren.
Oft stellt ein Gesellschafter der Gesellschaft dafür ein Darlehen zur Verfügung und erhält Zinsen. Intuitiv klingt das einfach. Die Gesellschaft setzt die Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab, der Gesellschafter versteuert die Zinsen als Kapitaleinkünfte. Die obersten Finanzrichter haben nun klargestellt, dass dieses Modell bei einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft steuerlich allerdings nur eingeschränkt funktioniert. Im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 27.11.2024 unter dem Aktenzeichen I R 19/21 erkennt das Gericht ein Gesellschafterdarlehen in einem solchen Fall nur sehr begrenzt an.
Im Mittelpunkt steht die Frage, wem Wirtschaftsgüter steuerlich zugerechnet werden und wie streng die sogenannte Bruchteilsbetrachtung nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 der Abgabenordnung (AO) bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft wirkt. Danach werden Wirtschaftsgüter, die einer Gesamthand zustehen, den Gesellschaftern anteilig zugerechnet, wenn das für die Besteuerung wichtig ist. Diese Sicht betrifft nicht nur Grundstücke, sondern nach Auffassung des obersten Finanzgerichts auch Darlehensverbindlichkeiten. Anders läuft es bei gewerblichen Mitunternehmerschaften nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG). Dieses System greift aber gerade nicht bei rein vermögensverwaltenden Gesellschaften.
Im Streitfall handelte es sich um eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Komplementärin war eine GmbH ohne Vermögensbeteiligung, alleinige vermögensmäßig beteiligte Gesellschafterin war die Kommanditistin. Beide waren zur Geschäftsführung berechtigt. Die Gesellschaft erwarb im Juni 2012 ein bebautes Grundstück in Deutschland und vermietete es. Zur Finanzierung gewährte die Kommanditistin der Gesellschaft ein verzinsliches Darlehen in Höhe des Kaufpreises mit 15 Jahren Laufzeit und 6 Prozent Zinsen. Bereits im Jahr 2012 flossen erste Zinszahlungen.
Nach einer Außenprüfung qualifizierte das Finanzamt die Einkünfte der Gesellschaft als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) und nicht als gewerbliche Einkünfte. Gleichzeitig erkannte es die gezahlten Zinsen nicht als Werbungskosten an. Es stützte sich dabei auf die bestehende Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Mietverträgen zwischen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern, insbesondere auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.5.2004 unter dem Aktenzeichen IX R 83/00. Dort fehlt es an der notwendigen Personenverschiedenheit, wenn ein Gesellschafter ein ihm anteilig selbst gehörendes Objekt »an sich selbst« mietet. In gleicher Linie nahm das Finanzamt an, dass auch das Darlehen in dieser Konstellation steuerlich nicht anerkannt wird, und setzte die Einkünfte ohne Zinsaufwand fest.
Die Gesellschaft erhob Klage und verlangte die Minderung der Vermietungseinkünfte um die Zinsen. Das Finanzgericht München wies die Klage mit Urteil vom 18.3.2021 unter dem Aktenzeichen 10 K 2756/19 ab. Die Gesellschaft legte daher Revision beim Bundesfinanzhof in München ein.
Die Richter des Bundesfinanzhofs bestätigen zunächst, dass die GmbH & Co. KG nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) erzielt. Eine gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) liegt nicht vor, weil auch die Kommanditistin zur Geschäftsführung befugt ist. Damit handelt es sich eindeutig um eine rein vermögensverwaltende Personengesellschaft. In solchen Fällen ist § 39 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) entscheidend. Die Gesellschaft wird wie eine Bruchteilsgemeinschaft behandelt. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a Abgabenordnung (AO) gesondert und einheitlich festzustellen, da die Komplementär-GmbH mit ihrer Haftungsvergütung ebenfalls einen Anteil am gemeinschaftlichen Ergebnis hat.
Den Kern der Entscheidung bildet die Behandlung des Gesellschafterdarlehens. Die Richter übertragen die Bruchteilsbetrachtung ausdrücklich auf Verbindlichkeiten. Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) wird die Darlehensverbindlichkeit der vermögensverwaltenden Personengesellschaft den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Im Streitfall ist die Kommanditistin zu 100 Prozent am Vermögen beteiligt. Damit steht ihr die Darlehensverbindlichkeit vollständig zu. Für Zwecke der Besteuerung fallen Gläubigerin und Schuldnerin zusammen. Die obersten Finanzrichter sprechen von einer »Konfusion« in steuerlicher Hinsicht. Zivilrechtlich besteht der Darlehensvertrag weiter, steuerlich wird die Verbindlichkeit jedoch in vollem Umfang neutralisiert.
Die Folge ist klar. Die Zinszahlungen der Gesellschaft sind in diesem Umfang keine Werbungskosten und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht. Zugleich erzielt die Gesellschafterin insoweit keine Einkünfte aus Kapitalvermögen im Sinne von § 20 Abs. 1 Nr. 7 Einkommensteuergesetz (EStG). Das Gericht wertet die Zinszahlungen vielmehr wie eine steuerneutrale Einlage mit einem Ergebnisvorab zugunsten der Gesellschafterin. Die Zahlungen wirken nur auf die interne Ergebnisverteilung zwischen den Beteiligten, nicht auf die steuerpflichtige Einkunftshöhe.
Für die Praxis bedeutet die Entscheidung: Gewährt ein Gesellschafter einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft ein Darlehen, bringt dies regelmäßig keinen Zinsabzug und keine steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte. Soweit die Verbindlichkeit nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) dem Gesellschafter zugerechnet wird, behandelt die Finanzverwaltung die Zinszahlungen nur noch als steuerneutrale Einlage mit Ergebnisvorab. Wer eine vermögensverwaltende Personengesellschaft nutzt, sollte diese Konsequenzen bei Finanzierungsgestaltungen und Renditeerwartungen unbedingt einplanen.