Bei der Gewerbesteuer sollen Unternehmen, die im Kern nur Immobilien vermögensverwaltend halten und vermieten, nicht allein wegen ihrer Rechtsform wie ein »echter« Gewerbebetrieb belastet werden. Dafür gibt es die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG). Sie ist aber an ein strenges Ausschließlichkeitsgebot geknüpft. Das Unternehmen darf grundsätzlich nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, daneben ist nur eng begrenztes »Beiwerk« erlaubt. Schon kleine Abweichungen können dazu führen, dass statt der erweiterten Kürzung nur die deutlich kleinere »einfache Kürzung« nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG bleibt.
Über so einen Grenzfall hatte das Finanzgericht Münster am 26.3.2025 unter dem Aktenzeichen 13 K 391/23 G zu entscheiden. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vermietete eigenen Grundbesitz. Zusätzlich mietete sie von ihrem Alleingesellschafter und Geschäftsführer Gewerberäume an und verpachtete diese weiter an eine Gastronomie-Gesellschaft. Die eingehenden Pachten lagen zwar über der eigenen Miete, die Klägerin argumentierte aber, unter Einbeziehung anteiliger Gemeinkosten (etwa Personal, Fahrzeuge, Verwaltung) entstünden insgesamt Verluste. Deshalb habe diese Zwischenvermietung keine Gewinnerzielungsabsicht und dürfe die erweiterte Kürzung nicht »kaputtmachen«. Das Finanzamt sah das anders. Es stellte auf den klaren Wortlaut ab und darauf, dass hier fremder Grundbesitz entgeltlich überlassen wurde. Nebenbei hielt es die Gemeinkosten-Umlagen für nicht nachvollziehbar.
Das Finanzgericht Münster wies die Klage ab. Nach seiner Begründung hängt die erweiterte Kürzung tatbestandlich nicht davon ab, ob eine einzelne Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Entscheidend ist, ob das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Diese tatbestandliche Begrenzung ist gegenständlich und tätigkeitsbezogen. Fragen der Gewinnerzielungsabsicht nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind dafür grundsätzlich nicht maßgeblich. Das Gericht stützte sich insoweit auch auf die Linie des Großen Senats der obersten Finanzrichter im Beschluss vom 25.9.2018 unter dem Aktenzeichen GrS 2/16 sowie auf das Urteil vom 15.6.2023 unter dem Aktenzeichen IV R 6/20. Damit bleibt für die von der Klägerin gewünschte Ausnahme »fremder Grundbesitz ist unschädlich, wenn er ohne Gewinnerzielungsabsicht überlassen wird« kein Raum. Das Gericht betonte außerdem, dass Ausnahmen wegen Geringfügigkeit grundsätzlich nicht vorgesehen sind, wie im Urteil vom 17.10.2002 unter dem Aktenzeichen I R 24/01 herausgearbeitet. Selbst die vom Bundesfinanzhof zugelassene enge Ausnahme, dass die An- und Weitervermietung fremden Grundbesitzes ausnahmsweise unschädlich ist, wenn sie zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung des eigenen Grundbesitzes ist und nur einen geringfügigen Umfang hat, griff hier nicht.
Unabhängig davon konnte die Klägerin nach Auffassung des Gerichts auch tatsächlich nicht beweisen, dass die Zwischenvermietung auf Dauer Verluste erzeugt. Zwar stand ein Überschuss über die Einzelkosten fest. Bei den Gemeinkosten hielt das Gericht den pauschalen Umsatzschlüssel aber nicht für den besten Maßstab. Gerade bei Fahrzeugkosten und Geschäftsführervergütung fehle eine veranlassungsgerechte Zuordnung. Es schätzte deshalb deutlich geringere, auf die Zwischenvermietung entfallende Beträge und kam so nicht mehr zu einem »aufzehrenden« Verlust. Für die Schätzung nutzte das Gericht § 96 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) in Verbindung mit § 162 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO). Und selbst wenn man zugunsten der Klägerin eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht unterstellen würde, wäre die erweiterte Kürzung nach Ansicht des Finanzgerichts Münster im konkreten Fall ebenfalls versagt worden, weil eine dauerhaft nicht kostendeckende Vermietung an nahestehende Personen regelmäßig eine verdeckte Gewinnausschüttung auslösen kann. Die Revision ließ das Finanzgericht Münster nicht zu.