Wenn eine gewerblich geprägte Personengesellschaft Immobilien hält, gelten ihre Einkünfte oft als gewerblich, obwohl tatsächlich »nur« vermietet wird. Fällt die gewerbliche Prägung weg, endet der Gewerbebetrieb steuerlich und die Gesellschaft wird vermögensverwaltend. Dann stellt sich sofort die praktische Frage, mit welchem Wert die Gebäude künftig abzuschreiben sind, wenn sie nach der Betriebsaufgabe weiterhin vermietet werden. Genau an dieser Schnittstelle zwischen Betriebsaufgabe und Vermietungseinkünften hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3.6.2025 unter dem Aktenzeichen IX R 18/24 wichtige Leitplanken gesetzt.
Im Streitfall vermietete die Klägerin Immobilien und erzielte zunächst gewerbliche Einkünfte nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Zu Beginn des Jahres 2007 entfiel die gewerbliche Prägung. Das führte zur Aufgabe des Gewerbebetriebs nach § 16 Absatz 3 EStG und zur Überführung der Immobilien in das Privatvermögen. Für 2007 stellte das zuständige Finanzamt zunächst mit Bescheid vom 12.3.2013 erklärungsgemäß einen Betriebsaufgabeverlust fest, weil die von der Klägerin erklärten gemeinen Werte der Immobilien unter den Buchwerten lagen. Nach einer Außenprüfung änderte das nun zuständige Finanzamt den Feststellungsbescheid 2007 am 7.6.2016 und setzte wegen höherer gemeiner Werte einen Betriebsaufgabegewinn an. Gleichzeitig passte es für 2008 bis 2011 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an und berücksichtigte höhere Absetzungen für Abnutzung. Diese Bescheide wurden bestandskräftig. Später hob jedoch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 3.5.2022 unter dem Aktenzeichen 8 K 8258/20 den geänderten Feststellungsbescheid 2007 vom 7.6.2016 sowie die Einspruchsentscheidung vom 23.8.2021 auf, weil die Außenprüfung fehlerhaft angeordnet war und bereits Feststellungsverjährung eingetreten war. Noch vor dieser gerichtlichen Entscheidung änderte das Finanzamt am 20.4.2022 die Feststellungen für 2008 bis 2011 und minderte die Absetzungen für Abnutzung, weil es nun an die niedrigeren gemeinen Werte aus der Einspruchsentscheidung zu 2007 anknüpfte. Die Klägerin hielt diese Korrektur für verfahrensrechtlich unzulässig und rügte vor allem eine fehlerhafte Anwendung von § 174 der Abgabenordnung (AO). Das Finanzamt verwies zusätzlich auf § 175 AO. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg wies die Klage aber mit Urteil vom 9.7.2024 unter dem Aktenzeichen 8 K 8119/23 ab.
Die obersten Finanzrichter bestätigten das Ergebnis und ließen die Änderungen zu. Entscheidend ist, dass bei Vermietungseinkünften Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 Satz 1 EStG abziehbar sind und sich die Bemessungsgrundlage grundsätzlich aus § 7 EStG ergibt. Wird ein Gebäude aber aus dem Betriebsvermögen durch Entnahme oder im Zuge einer Betriebsaufgabe in das Privatvermögen überführt und danach weiter vermietet, gibt es keinen »Kauf« und damit keine Anschaffungskosten. Dann wird der Teilwert nach § 6 Absatz 1 Nummer 4 Satz 1 EStG beziehungsweise bei der Betriebsaufgabe der gemeine Wert nach § 16 Absatz 3 Satz 8 EStG wie Anschaffungskosten behandelt. Das ist ein anschaffungsähnlicher Vorgang, wie der Bundesfinanzhof bereits im Urteil vom 22.2.2021 unter dem Aktenzeichen IX R 13/19 herausgearbeitet hat.
Voraussetzung ist dabei zudem, dass dieser Teilwert oder gemeine Wert bei der Gewinn- oder Verlustermittlung der Entnahme oder Betriebsaufgabe »steuerlich erfasst« worden ist. Genau hier lag der Knackpunkt: Durch die rechtskräftige Aufhebung des Bescheids 2007 lebte der ursprüngliche Feststellungsbescheid vom 12.3.2013 wieder auf. Damit waren für 2007 die von der Klägerin erklärten, niedrigeren gemeinen Werte steuerlich erfasst. Diese Werte sind zugleich die verbindliche Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung in den Folgejahren. Dass der ursprünglich erfasste Wert der Höhe nach auch falsch sein kann, ändert nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nichts an dieser Bindung. Damit wendet sich der Senat ausdrücklich gegen die ältere Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 29.4.1992 unter dem Aktenzeichen XI R 5/90.