Das erstinstanzliche Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern hatte in einer Entscheidung vom 20.12.2017 unter dem Aktenzeichen 3 K 342/14 in der Vermietung von Ferienwohnungen in einem speziellen Fall einen Gewerbebetrieb erkannt.
Der wesentliche Grund für diese Entscheidung: Der Steuerpflichtige hatte drei Ferienwohnungen an eine nicht mit ihm verbundene Vermittlungsgesellschaft überlassen. Diese Gesellschaft kümmerte sich um die Ferienwohnungen und ließ je nach Bedarf Urlaubsgäste dort wohnen. Dabei kam es auch vor, dass die Ferienwohnung wie eine Art Hotelzimmer (und nicht wie eine Ferienwohnung) vermietet wurde und mit der Überlassung auch Nebenleistungen verbunden waren, die die Vermittlungsgesellschaft entweder selbst erbracht hat oder aber einen anderen Unternehmer damit beauftragte. Das erstinstanzliche Finanzgericht kam zu dem Schluss, dass diese Nebenleistungen auch dem Immobilieneigentümer zuzurechnen sind, sodass dieser keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern solche aus Gewerbebetrieb generiert.
Erfreulicherweise lehnt der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 28.5.2020 unter dem Aktenzeichen IV R 10/18 diese Auffassung ab. Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder Verrechnung Dritter erbringt.
Die Abgrenzung zwischen den Einkünften aus Gewerbebetrieb und solchen aus Vermietung und Verpachtung kann daher schwierig sein. Die Vermietung von Wohnungen erfüllt nämlich grundsätzlich alle für einen Gewerbebetrieb normierten Tatbestandsmerkmale, geht jedoch in der Regel lediglich nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Gewerbebetrieb bei dieser Tätigkeit nur angenommen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, nachdem die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält, hinter der die bloße Nutzung des Mietobjektes als Vermögensanlage zurücktritt. Diese Grundsätze hatte bereits der Bundesfinanzhof in einer Entscheidung vom 14.1.2004 unter dem Aktenzeichen X R 7/07 herausgearbeitet.
Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse, einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare, unternehmerische Organisation erforderlich ist. So auch bereits der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16.4.2013 unter dem Aktenzeichen IX R 26/11.
Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objektes und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Dies hatte der Bundesfinanzhof bereits in einer Entscheidung vom 14.7.2004 unter dem Aktenzeichen IX R 69/02 herausgearbeitet.
Eine solche Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen wie einem Hotel liegt vor allem dann vor, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, das heißt auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird und sich zudem in einem Zustand befindet, der die sofortige Vermietung zulässt. Dies gilt auch dann, wenn Buchungen nicht vorliegen. Insoweit kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einer Ferienwohnanlage liegt oder außerhalb einer solchen Anlage. Denn die Bereithaltung von Räumlichkeiten für die jederzeitige, auch kurzfristige, Überlassung an Gäste erfordert sachliche und personelle Vorkehrungen, wie sie mit der Vermietung von Ferienwohnungen nicht verbunden sind.
Insoweit stellt der Bundesfinanzhof wie eingangs bereits gesagt klar, dass das erstinstanzliche Finanzgericht zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass der hier streitende Steuerpflichtige aus der Vermietung der Ferienwohnungen gewerbliche Einkünfte erzielt hat. Tatsächlich handelte die Vermittlungsgesellschaft bei Abschluss der Verträge nicht als rechtsgeschäftlicher Stellvertreter des Steuerpflichtigen, noch konnten die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft dem Steuerpflichtigen aufgrund eines Treuhandverhältnisses steuerlich zugerechnet werden. Insoweit bleibt es im Ergebnis dabei, dass der klagende Steuerpflichtige weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.