Kapitalgesellschaften sind Kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. So ist es geregelt in § 2 Absatz 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG). Besteuerungsgrundlage für die Gewerbesteuer ist dabei der Gewerbeertrag, dies bedeutet: der nach dem Einkommensteuergesetz oder nach dem Körperschaftsteuergesetz ermittelte Gewinn, vermehrt und vermindert um die sogenannten Hinzurechnungen oder Kürzungen. Mit Blick auf die Kürzungen ist für Immobilien folgendes zu sagen: Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 GewStG wird die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen um 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gekürzt.
Aus Gründen der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen, die private Vermögensverwaltung betreiben, tritt entsprechend eines Beschlusses des Großen Senats vom 25.9.2018 unter dem Aktenzeichen GrS 2/16 auf Antrag gemäß § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder bestimmte Immobilien errichten und veräußern, an die Stelle der Kürzung um 1,2 % des Einheitswertes die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrages, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Die für diese Kürzung geforderte ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes bedeutet, dass grundsätzlich nur die begünstigte Tätigkeit ausgeübt werden darf und es sich ausnahmslos um eigenen Grundbesitz handeln muss. Nebentätigkeiten liegen aber dann noch innerhalb des von dem Ausschließlichkeitsgebot gezogenen Rahmens und sind ausnahmsweise unschädlich für die Steuerbegünstigung, wenn sie der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinn dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und Grundstücksnutzung angesehen werden können. Dies hat der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung entschieden, beispielsweise in einem Urteil vom 22.10.2020 unter dem Aktenzeichen IV R 4/19 mit zahlreichen weiteren Nennungen zu dieser Thematik.
Die neben der Vermögensverwaltung des Grundbesitzes erlaubten und somit gleichfalls nicht begünstigungsschädlichen, selbst jedoch nicht begünstigten Tätigkeiten sind wiederum in § 9 Nummer 1 Sätze 2 und 3 GewStG abschließend aufgezählt. Auch dies hat der Bundesfinanzhof bereits in einer Entscheidung vom 18.12.2019 unter dem Aktenzeichen III R 36/17 klargestellt.
Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gemäß § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG ist eine Möglichkeit für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder bestimmte Immobilien errichten und veräußern, ihre Gewerbesteuer zu reduzieren.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.3.2023 unter dem Aktenzeichen III R 49/20 verdeutlicht, dass Tätigkeiten, die über die Vermögensverwaltung hinausgehen, nicht begünstigt sind. Neben der Vermögensverwaltung des Grundbesitzes erlaubte Tätigkeiten sind – wie bereits erwähnt – abschließend in § 9 Nummer 1 Sätze 2 und 3 GewStG aufgeführt. Zu diesen Tätigkeiten zählen unter anderem die Betreuung von Wohnungsbauten, die Errichtung und Veräußerung bestimmter Immobilien sowie die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens.
Im Hinblick auf die Betreuung von Wohnungsbauten ist zu beachten, dass diese sowohl die Baubetreuung als auch die Bewirtschaftungsbetreuung des bereits fertiggestellten Gebäudes umfasst. Die Bewirtschaftungsbetreuung setzt voraus, dass sich der Betreuer um das Gesamtobjekt kümmert und in Abwesenheit der Eigentümer und eines Vertreters der Verwaltung die Hauptverantwortung für das Objekt trägt und als Hauptansprechpartner dient.
Im konkreten Fall wurde einer Klägerin die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags versagt, da sie Reinigungsleistungen in einer fremden Immobilie erbracht hatte, was gegen das Ausschließlichkeitsgebot verstößt. Die Reinigungstätigkeit wurde nicht als unschädliche Betreuung von Wohnungsbauten angesehen, was zur Versagung der erweiterten Kürzung führte.
Die konkreten Leitsätze des Bundesfinanzhofs lauten dabei: Die Reinigung von Gemeinschaftsflächen und Wegen zu den bei der Verwaltung eigenen Grundbesitzes genutzten Räumlichkeiten kann unabhängig davon, wem das Gebäude gehört und ob es sich um ein reines Wohngebäude oder um eine Gewerbeimmobilie handelt, unmittelbar zur Verwaltung des eigenen Grundbesitzes i.S. des § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG gehören. Erhält der Mieter (also in der Regel der Nutzer) ein Entgelt für die Reinigungsleistungen, sind diese jedoch regelmäßig nicht mehr der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes zuzuordnen. Betreuung von Wohnungsbauten i.S. des § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG ist sowohl die Baubetreuung als auch die Bewirtschaftungsbetreuung des bereits fertiggestellten Gebäudes im Sinne der Verwaltung der Immobilie und der praktischen Objektbetreuung vor Ort. Letztere setzt voraus, dass sich der Betreuer um das Gesamtobjekt kümmert und in Abwesenheit der Eigentümer und eines Vertreters der Verwaltung die Hauptverantwortung für das Objekt trägt und als Hauptansprechpartner dient.
Insgesamt verdeutlicht das Urteil die Bedeutung der ausschließlichen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes für die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gemäß § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG. Unternehmen sollten sicherstellen, dass ihre Tätigkeiten ausschließlich der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen, um von der erweiterten Kürzung profitieren zu können.