Das Verwaltungsgericht Koblenz hat mit seiner Entscheidung vom 17.10.2023 unter dem Aktenzeichen 5 K 350/23.KO zu den Anforderungen an die Vermietungsbemühungen bei einem beantragten Grundsteuererlass Stellung genommen.
Das Verwaltungsgericht entschied insoweit im Fall einer Betreiberin eines Tenniszentrums, dass diese keinen Anspruch auf einen (teilweisen) Erlass der Grundsteuer hat.
Weil das Tenniszentrum im maßgeblichen Zeitraum nur teilweise wirtschaftlich ausgelastet war, beantragte die Klägerin den Erlass der Grundsteuer. Dies lehnte die beklagte Stadt ab. Hiergegen wandte sich die Klägerin zunächst erfolglos mittels Widerspruches und sodann mit ihrer Klage. Sie habe schon in früheren Jahren einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt und ihre beiden Sporthallen mittels Flyer und regionalen Zeitungsannoncen sowie auf ihrer Homepage und auf Facebook beworben. Dabei habe sie ein Konzept erwogen, das die Vermietung einer der beiden Hallen zur Nutzung als Lager- und Produktionsflächen, als Lebensmittelmarkt, als Fitnesscenter oder für Veranstaltungen vorgesehen habe. Trotz dieser Argumentation hatte die Klage keinen Erfolg. Es ließen sich im Erlasszeitraum keine hinreichenden Anstrengungen der Klägerin feststellen, das Tenniszentrum einer Vermietung zuzuführen, so die Koblenzer Richter nach Durchführung einer Beweisaufnahme.
Die Klägerin habe bereits nicht belegt, mit welchem konkreten Vermittlungsauftrag sie den Makler beauftragt und welche Vermittlungstätigkeiten dieser im Einzelnen wahrgenommen habe. Unklar bleibe zudem, mit welchem Inhalt sie die Hallen in Lokalzeitungen und in anderen Printmedien beworben habe. Auch die vernommene Zeugin habe keine konkreten Angaben zu den Vermietungsbemühungen der Klägerin machen können. Abgesehen davon habe die Klägerin das Tenniszentrum nicht in den einschlägigen Suchportalen im Internet angeboten, was sich jedoch gerade bei gewerblich genutzten Immobilien und bei dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept aufdränge, um einen überregionalen Interessentenkreis zu erreichen. Dagegen genüge die Bewerbung des Zentrums auf der eigenen Homepage und der eigenen Facebook-Seite wegen deren geringeren Reichweite nicht.
Insoweit zeigt die Entscheidung, dass man in ähnlich gelagerten Fällen in jedem Fall eine Beweisvorsorge treffen sollte und die eigenen Vermietungsbemühungen gut dokumentieren muss.
Eine weitere Entscheidung zum Thema Grundsteuererlass ist ebenfalls vom Verwaltungsgericht Koblenz mit Urteil vom 25.6.2024 zu verzeichnen. Hier erwarb der Kläger im Jahr 2012 ein Grundstück, das mit einem barocken Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert bebaut ist. Für dieses zog ihn die beklagte Ortsgemeinde für das Kalenderjahr 2022 zur Zahlung von Grundsteuer heran. Der Kläger beantragte daraufhin den Erlass der Grundsteuer, weil die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Denkmaleigenschaft im öffentlichen Interesse liege und für ihn unrentabel sei.
Den Antrag des Klägers auf Erlass der Grundsteuer lehnte die Beklagte allerdings ab. Insbesondere habe der Kläger die Unrentabilität des Gebäudes nicht hinreichend belegt.
Hiergegen wandte sich der Kläger zunächst erfolglos mittels Widerspruchs und sodann mit seiner Klage. Er habe denkmalschutzbedinge Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, unter anderem das Fachwerk freigelegt. Ohne die Denkmaleigenschaft hätte er das Gebäude abgerissen und das Grundstück anderweitig verwertet. Es seien zudem Rückstellungen für weitere Sanierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Aus Rentabilitätsgründen habe er überwiegend Eigenleistungen erbracht. Er erziele inzwischen Mieteinnahmen in angemessener Höhe, dennoch sei ihm ein Verlust entstanden.
Leider hatte die Klage keinen Erfolg. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Grundsteuererlass, so die Koblenzer Richter. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz sehe dies nur für Grundbesitz vor, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (konkreter der Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten lägen. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Zwar bestehe ein öffentliches Interesse am Erhalt des Fachwerkhauses des Klägers. Der Grundbesitz sei jedoch nicht unrentabel. Der Kläger habe in erster Linie im weitaus überwiegenden Umfang Kosten aufgewendet, um das Gebäude im Sinne seiner eigentlichen Bestimmung – zu Wohnzwecken – zu ertüchtigen. Es sei deshalb prognostisch nicht davon auszugehen, dass der Grundbesitz – was für einen Grundsteuererlass vorausgesetzt wird – dauerhaft unrentabel sei. Eine valide Bewertung der Unrentabilität sei zudem nicht möglich, weil der Kläger nicht alle dazu benötigten Unterlagen vorgelegt habe. Schließlich fehle es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität zwischen (unterstellter) Unrentabilität und öffentlichem Erhaltungsinteresse. Denn der Kläger habe das Gebäude in Kenntnis des Sanierungsbedarfs zum Marktwert erworben. Das Gebäude sei wegen seines mehr oder weniger veralteten und teilweise maroden Zustandes sanierungsbedürftig gewesen, nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft.