Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) ist für Grundstücksunternehmen von großer Bedeutung. Insoweit verwundert es nicht, dass die Regelung regelmäßig zu Gast in der finanzgerichtlichen Rechtsprechung ist. Die erweiterte Kürzung ermöglicht es Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, ihren Gewerbeertrag um den Teil zu kürzen, der auf diese Tätigkeit entfällt. Dies führt in vielen Fällen zu einer vollständigen Befreiung von der Gewerbesteuer. Allerdings ist die Anwendung dieser Vorschrift an strenge Voraussetzungen geknüpft, insbesondere an das sogenannte Ausschließlichkeitsgebot. Jede Tätigkeit, die über die reine Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgeht, kann zur Versagung der erweiterten Kürzung führen. Leider kommt die Versagung dabei häufiger vor als man es denkt, wie auch der folgende Sachverhalt zeigt.
In dem Fall, den das Finanzgericht Düsseldorf am 21.12.2023 unter dem Aktenzeichen 14 K 1546/22 G zu entscheiden hatte, ging es um genau diese Problematik. Eine GmbH & Co. KG hatte im Jahr 2016 ein Grundstück erworben, mit der Absicht, darauf Gewerbeimmobilien zu errichten und zu vermieten. Allerdings war der Erwerb an die Bedingung geknüpft, eine bestimmte Teilfläche baureif zu machen, zu erschließen und anschließend an ein anderes Unternehmen zu veräußern. Die Klägerin schloss zudem einen städtebaulichen Vertrag mit der Stadt, der sie zu Abbrucharbeiten, zur Herstellung einer Erschließungsstraße sowie zur Planung und Durchführung von Arbeiten zur Verlegung notwendiger Ver- und Entsorgungsleitungen verpflichtete.
Das Finanzamt versagte für das Streitjahr 2017 die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Es argumentierte, dass die Klägerin durch den Verkauf der Teilfläche einen schädlichen Grundstückshandel betrieben und damit eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt habe. Besonders betont wurde, dass die Veräußerungsabsicht für die Teilfläche bereits beim Erwerb des Gesamtareals bestanden habe.
Die Klägerin widersprach natürlich dieser Auffassung im Einspruchs- und Klageverfahren. Sie argumentierte, dass die Veräußerung der Teilfläche weder eine nachhaltige Tätigkeit dargestellt habe noch eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gewesen ist. Die Veräußerung ist nach ihrer Ansicht ein zwingend notwendiges Nebengeschäft für die Aufnahme der Tätigkeit als Grundstücksverwalterin gewesen, da sie aufgrund der städtischen Vorgaben nur mit dem vorgesehenen Käufer einen Vertrag schließen konnte. Zudem trete der Verkaufserlös aus der Teilfläche im Gesamtbild der Verhältnisse in den Hintergrund.
Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage jedoch dennoch ab und bestätigte damit die restriktive Auffassung der Finanzverwaltung. In seiner Begründung führte das erstinstanzliche Gericht aus, dass die Veräußerung der Teilfläche und die zu deren Vorbereitung durchgeführten Arbeiten zur Baureifmachung und Erschließung über die bloße Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes hinausgehen. Die Verpflichtung zum Verkauf des Grundstücks aus dem städtebaulichen Vertrag lässt nach Ansicht des Gerichts die unbedingte Veräußerungsabsicht nicht entfallen. Die umfangreichen Tätigkeiten haben zu einer völlig anderen Marktgängigkeit des Objekts geführt und entsprechen dem Bild eines am Markt auftretenden Bau- bzw. Erschließungsunternehmers.
Das Gericht betonte, dass auch ein einmaliges Grundstücksveräußerungsgeschäft schädlich für die erweiterte Kürzung sein kann, wenn mit unbedingter Veräußerungsabsicht ein Objekt anderer Marktgängigkeit geschaffen wurde und die Betätigung des Verkäufers in ihrer Gesamtheit dem Bild eines Gewerbetreibenden entspricht. Zur weiteren Begründung verwies das Gericht dabei auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.9.2002 unter dem Aktenzeichen X R 183/96. Hierin hatte das oberste Finanzgericht der Republik entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann gegeben sein kann, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden.
Zudem stellte das Finanzgericht klar, dass die Tätigkeiten keine unschädliche Nebentätigkeit im Sinne eines zwingend notwendigen Teils einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellen. Hierfür müsse neben dem qualitativen Kriterium der »zwingenden Notwendigkeit“ auch das quantitative Kriterium der »Geringfügigkeit“ erfüllt sein, was im vorliegenden Fall angesichts des Umfangs der Aktivitäten und der Höhe des erzielten Veräußerungspreises bzw. des Veräußerungsgewinns nicht gegeben ist. Das Gericht bezog sich dabei auf einen Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 7.4.2011 unter dem Aktenzeichen IV B 157/09 und ein Urteil vom 22.10.2020 unter dem Aktenzeichen IV R 4/19.
Mit dieser Entscheidung unterstreicht das Finanzgericht Düsseldorf die strenge und bei der Finanzverwaltung überaus restriktive Auslegung des Ausschließlichkeitsgebots bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und zeigt, dass selbst einzelne Veräußerungsgeschäfte in Verbindung mit umfangreichen Erschließungsarbeiten zur Versagung der Kürzung führen können.
Das erstinstanzliche Gericht hat gegen seine Entscheidung die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, allerdings ist nicht bekannt, ob der Revisionszug bestiegen wurde. Leider muss man mit Blick auf die restriktive Rechtsprechung zur Thematik sagen, dass die Chancen auch nicht allzu gut stehen.