Grundstücksverkäufe zwischen nahestehenden Personen können steuerlich komplexe Fragestellungen aufwerfen, insbesondere wenn der Kaufpreis erheblich vom tatsächlichen Wert des Grundstücks abweicht. Dies betrifft sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Schenkungsteuer, denn ein überhöhter Kaufpreis kann als freigebige Zuwendung gewertet werden.
In einem aktuellen Fall entschied das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern am 19.9.2023 unter dem Aktenzeichen 1 K 233/22 über die Frage, ob ein Grunderwerbsteuerbescheid zu ändern ist, wenn ein bestandskräftiger Schenkungsteuerbescheid ergangen ist, der einen Teil des Kaufpreises als Schenkung qualifiziert.
Im Streitfall hatte der Kläger, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, im Jahr 2011 ein bebautes Grundstück von dem Lebensgefährten der alleinigen Gesellschafterin erworben. Der Kaufpreis betrug laut notariellem Vertrag 1.100.000 Euro. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer in Höhe von 38.500 Euro fest. Jahre später stellte sich jedoch heraus, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks lediglich 480.000 Euro betrug. Das Finanzamt für Schenkungsteuer bewertete den Differenzbetrag als freigebige Zuwendung und setzte gegen den Verkäufer Schenkungsteuer fest. Der Kläger argumentierte daraufhin, dass die Grunderwerbsteuer nur auf die tatsächliche Gegenleistung von 480.000 Euro erhoben werden dürfe und der ursprüngliche Grunderwerbsteuerbescheid daher zu ändern sei.
Das Finanzamt lehnte den Änderungsantrag ab und verwies darauf, dass die Grunderwerbsteuer nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis zu bemessen sei. Eine Reduzierung sei nur möglich, wenn ein Teil des Kaufpreises tatsächlich zurückerstattet worden wäre, was hier nicht der Fall war. Zudem liege kein Fall widerstreitender Steuerfestsetzungen im Sinne des § 174 Absatz 1 Abgabenordnung (AO) vor, da Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer unterschiedliche steuerliche Tatbestände beträfen.
Das Finanzgericht gab der Klage jedoch erfreulicherweise statt. Es stellte fest, dass derselbe Sachverhalt in beiden Steuerbescheiden berücksichtigt wurde und dies zu einer doppelten Besteuerung geführt hatte. Der überhöhte Kaufpreis könne nicht zugleich als Gegenleistung im Sinne der Grunderwerbsteuer und als freigebige Zuwendung im Sinne der Schenkungsteuer gelten, da sich beide Rechtsbegriffe gegenseitig ausschließen.
Die obersten Finanzrichter führten weiter aus, dass eine Korrektur nach § 174 Absatz 1 AO geboten sei, weil die steuerliche Erfassung der freigebigen Zuwendung im Schenkungsteuerbescheid eine entsprechende Berichtigung des Grunderwerbsteuerbescheids erfordere. Das Gericht reduzierte daher die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf 480.000 Euro und setzte die Steuer entsprechend herab.
Besonders hervorzuheben ist, dass das Gericht eine enge Auslegung des Begriffs der »Gegenleistung« im Grunderwerbsteuerrecht vornahm. Die vertragliche Bezeichnung als »Kaufpreis« sei nicht allein ausschlaggebend. Entscheidend sei vielmehr die wirtschaftliche Betrachtungsweise, wonach der überhöhte Teil des Kaufpreises nicht der Erwerbsabsicht des Käufers diente, sondern als Vermögensverschiebung innerhalb eines Nahverhältnisses zu verstehen sei. Die steuerliche Anerkennung einer solchen Konstruktion hätte eine unzulässige Doppelbesteuerung zur Folge.