Wer in der Familie Immobilien überträgt, denkt meistens an Versorgung, Schenkung und Erbschaftsteuer und viel weniger an das Thema »private Veräußerungsgeschäfte«. Gerade bei teilentgeltlichen Übertragungen, also wenn ein Angehöriger zum Beispiel nur das Darlehen übernimmt, stellt sich jedoch die Frage, ob das Finanzamt darin einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sieht. Die obersten Finanzrichter haben diese Frage nun für einen häufigen Praxisfall beantwortet und dabei sehr klar vorgegeben, wie bei gemischten Schenkungen innerhalb der Zehnjahresfrist zu rechnen ist.
Im entschiedenen Fall erwarb der Kläger im Jahr 2014 ein vermietetes Einfamilienhaus. Der Kaufpreis betrug 143.950 €. Den Erwerb finanzierte er teilweise über ein Bankdarlehen. Es handelte sich um Privatvermögen, die Immobilie war nicht Betriebsvermögen.
Im März 2019 übertrug der (hier klagende) Vater das Haus auf seine Tochter im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Der Verkehrswert des Hauses lag zu diesem Zeitpunkt bei 210.000 €. Das noch valutierende Bankdarlehen betrug 115.000 €. Die Tochter übernahm dieses Darlehen und finanzierte es neu. Der Vater zahlte an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von 4.000 €, weil das ursprüngliche Darlehen vorzeitig abgelöst wurde. Weitere Geldleistungen flossen zwischen Vater und Tochter nicht.
Das Finanzamt behandelte diese Gestaltung als teilentgeltliche Übertragung. Der Grund: Nach seiner Sicht lag das Entgelt in der Höhe der übernommenen Verbindlichkeit von 115.000 €. Der Rest der Wertdifferenz zum Verkehrswert galt als unentgeltlicher Teil. Damit sah die Behörde einen entgeltlichen Anteil von rund 54,76 % und einen unentgeltlichen Anteil von 45,24 %. Auf dieser Grundlage teilte das Finanzamt die ursprünglichen Anschaffungskosten, die bereits in Anspruch genommene Abschreibung und die Veräußerungskosten entsprechend auf und errechnete einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG in Höhe von 40.655 €.
Der Vater war damit nicht einverstanden. Er argumentierte, er habe insgesamt weniger erhalten, als er ursprünglich bezahlt habe. Bezogen auf die Immobilie als Ganzes liege der Veräußerungserlös von 115.000 € unter den historischen Anschaffungskosten von 143.950 €. Es gebe deshalb keinen tatsächlichen Wertzuwachs, der der Einkommensteuer unterfallen könne. Außerdem sei die Übertragung erbrechtlich motiviert. Sie stelle im Kern eine Schenkung an seine Tochter dar. Fiktive Gewinne ohne Mittelzufluss dürften nicht besteuert werden.
Das Finanzgericht Niedersachsen gab dem Kläger sogar Recht. Es vertrat überraschenderweise die Auffassung, dass eine teilentgeltliche Immobilienübertragung unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten kein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG darstellt. Das Gericht nahm eine teleologische Reduktion der Norm vor. Nach seiner Sicht erfasst § 23 EStG nur Fälle, in denen insgesamt ein Wertzuwachs realisiert ist. Außerdem sah das Finanzgericht die Gefahr einer unzulässigen Doppelbelastung, weil der unentgeltliche Teil bereits der Schenkungsteuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterliegt.
Das oberste Finanzgericht folgte dieser Sichtweise mit Urteil vom 11.3.2025 (Az: IX R 17/24) leider nicht. Nach Auffassung der obersten Richter liegt im Streitfall ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nummer 2 in Verbindung mit § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vor, weil zwischen Anschaffung im Jahr 2014 und Übertragung im Jahr 2019 weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist, dass der Vater durch die Schuldbefreiung ein Entgelt von 115.000 € erhält. Die Übernahme von Schulden durch den Erwerber ist nach ständiger Rechtsprechung eine entgeltliche Gegenleistung.
Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns knüpft das Gericht an die bereits gefestigte Trennungstheorie an. Bei teilentgeltlichen Übertragungen von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens erfolgt eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert. Genau dieses Verhältnis von 115.000 € zu 210.000 € führt zur Entgeltlichkeitsquote von rund 54,76 %. Nur dieser entgeltliche Teil unterliegt § 23 EStG. Der unentgeltliche Teil gilt als schenkweise Zuwendung und fällt aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift heraus.
Die steuerlichen Folgen ergeben sich aus § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Veräußerungspreis und den anteiligen Anschaffungskosten, vermindert um die anteilig abgezogene Absetzung für Abnutzung sowie zugeordneten Veräußerungskosten. Die gesetzlichen Regeln zur Minderung der Anschaffungskosten durch Abschreibung in § 23 Absatz 3 Satz 4 EStG gelten ebenfalls nur für den entgeltlichen Teil. Bezogen auf diesen Teil stehen im Streitfall anteiligen Anschaffungskosten von 78.828 € ein Veräußerungspreis von 115.000 € gegenüber. Abzüglich der anteiligen Abschreibung und der anteiligen Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich genau der vom Finanzamt angesetzte Gewinn von 40.655 €.
Entscheidend ist, dass die Richter nicht auf das Gesamtobjekt abstellen, sondern isoliert auf den entgeltlichen Teil. Für diesen Teil liegt ein realisierter Wertzuwachs vor, auch wenn die Immobilie insgesamt unterhalb der historischen Anschaffungskosten übertragen ist. Der Vater verbessert seine wirtschaftliche Position, weil er von einem erheblichen Darlehen freigestellt ist. Diese Schuldbefreiung drückt seine Leistungsfähigkeit aus und ist deshalb steuerbar.
Eine Übertragung der sogenannten modifizierten Trennungstheorie, die im Bereich des Betriebsvermögens zu § 6 Absatz 5 Satz 3 EStG diskutiert wird, lehnt der IX. Senat für das Privatvermögen ausdrücklich ab. Würde man nur Anschaffungskosten bis zur Höhe des Entgelts dem entgeltlichen Teil zuordnen, blieben Wertsteigerungen im Privatvermögen zum Teil unberücksichtigt. Das passt nach Ansicht des Gerichts nicht zu § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG, der beim unentgeltlichen Erwerb an die historischen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers anknüpft.
Auch die vom Finanzgericht angenommene teleologische Reduktion verneint das oberste Finanzgericht. Es sieht keine verdeckte Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat in § 23 EStG ausdrücklich sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Vorgänge geregelt. Ein Ausschluss teilentgeltlicher Übertragungen lässt sich aus dem Gesetz nicht herleiten. Ebenso weist der Senat das Argument einer verfassungswidrigen Doppelbesteuerung zurück. Im Erbschaftsteuerrecht mindert die übernommene Verbindlichkeit den steuerpflichtigen Erwerb nach § 7 ErbStG. Tatsächlich unterliegt nur der unentgeltliche Teil der Schenkungsteuer, während im Einkommensteuerrecht nur der entgeltliche Teil als privates Veräußerungsgeschäft erfasst ist. Eine echte Doppelbesteuerung derselben Bereicherung liegt daher nicht vor.
Zur Abrundung verweist das Gericht darauf, dass der Gesetzgeber eine gleichzeitige Belastung mit Einkommensteuer und Erbschaftsteuer grundsätzlich in Kauf nimmt. Das zeigt auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Bereich der Erbschaftsteuer sowie Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts, das eine kumulative Belastung in vergleichbaren Konstellationen nicht beanstandet hat. Subjektive Vorstellungen der Beteiligten, sie hätten eine »rein unentgeltliche« Übertragung gewollt, spielen für die Anwendung des § 23 EStG keine Rolle. Maßgeblich sind allein die objektiven wirtschaftlichen Vorgänge, also im Streitfall insbesondere die Schuldenübernahme der Tochter.