Beim Kauf eines Grundstücks entsteht Grunderwerbsteuer schon mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Das gilt auch dann, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch erst später erfolgt. Wird der Kaufvertrag anschließend wieder aufgehoben, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen wieder entfallen. Dafür reicht es aber nicht, dass ein Käufer wirtschaftlich aus dem Geschäft herauskommt. Entscheidend ist, ob der steuerpflichtige Erwerbsvorgang rechtlich wirklich rückgängig gemacht wird. Genau darum ging es in dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.1.2026 unter dem Aktenzeichen II R 24/23.
Die Regelung steht in § 16 Absatz 1 Nummer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Danach wird eine Grunderwerbsteuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben, wenn der Erwerbsvorgang vor dem Eigentumsübergang durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Der Begriff »rückgängig gemacht« hat dabei eine strenge Bedeutung. Der Verkäufer muss seine frühere Stellung wiedererlangen. Der Käufer darf nicht mehr die Möglichkeit behalten, über das Grundstück zu verfügen. Außerdem muss der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zivilrechtlich wirksam beseitigt werden.
Im Streitfall kauften eine Frau und ihr damaliger Lebensgefährte mit notariellem Vertrag vom 2.4.2020 ein bebautes Grundstück von Eheleuten. Im Vertrag war vereinbart, dass beide das Grundstück »zu je ½ Anteil« erwerben sollten. Der Kaufpreis betrug 310.000 Euro. Davon entfielen 5.000 Euro auf Inventar. Für die Frau setzte das Finanzamt am 14.4.2020 Grunderwerbsteuer von 9.912 Euro fest. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig.
Später trennten sich die Käufer. Die Frau wollte aus dem Kaufvertrag und auch aus dem gemeinsamen Darlehen entlassen werden. Ihr früherer Lebensgefährte wollte das Grundstück dagegen weiterhin erwerben. Auch die Verkäufer wollten am Verkauf festhalten. Deshalb schlossen alle Beteiligten am 9.7.2021 einen weiteren notariellen Vertrag. Darin sollte der ursprüngliche Kaufvertrag nur hinsichtlich des an die Frau verkauften hälftigen Miteigentumsanteils aufgehoben werden. Zugleich verkauften die Eheleute diesen Anteil an den früheren Lebensgefährten. Er sollte damit Alleineigentümer des gesamten Grundstücks werden und die Verpflichtungen der Frau aus Finanzierung und Grundpfandrecht übernehmen.
Die Frau beantragte daraufhin die Aufhebung ihrer Grunderwerbsteuerfestsetzung nach § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG. Sie meinte, ihr Erwerb ist rückgängig gemacht worden. Sie hatte das Grundstück nicht behalten wollen. Ihr ging es nur darum, aus Vertrag und Darlehen herauszukommen. Der frühere Lebensgefährte übernahm ihre Stellung, und sie wurde von ihren Verpflichtungen frei.
Das Finanzamt lehnte den Antrag ab. Es sah keine echte Rückgängigmachung. Nach seiner Auffassung wurde lediglich die Käuferseite ausgetauscht. Bei einem Erwerb durch mehrere Personen könne der ursprüngliche Kaufvertrag nur dann rückgängig gemacht werden, wenn er gegenüber der gesamten Erwerbergemeinschaft aufgehoben wird. Das bloße Ausscheiden eines Erwerbers reicht nicht.
Das Finanzgericht Köln gab der Frau mit Urteil vom 14.6.2023 unter dem Aktenzeichen 5 K 308/22 zunächst recht. Es stellte darauf ab, dass die Frau kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Weiterübertragung an ihren früheren Lebensgefährten hatte. Sie wollte nicht über das weitere Schicksal des Grundstücks bestimmen, sondern sich nur aus dem Kaufvertrag lösen.
Der Bundesfinanzhof hob dieses Urteil jedoch leider auf. Die Klage wurde abgewiesen. Nach der Entscheidung der obersten Finanzrichter lagen die Voraussetzungen des § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG nicht vor. Es fehlte bereits an einer wirksamen Rückgängigmachung des steuerbaren Erwerbsvorgangs.
Das oberste Finanzgericht knüpfte an seine bisherige Rechtsprechung an. Ein Erwerbsvorgang ist nur dann rückgängig gemacht, wenn der Vertrag zivilrechtlich aufgehoben wird und die Beteiligten aus ihren Bindungen entlassen werden. Der Verkäufer muss wieder frei über das Grundstück verfügen können.
Die Besonderheit lag hier darin, dass zwei Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft hatten. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs entsteht bei einem solchen Kauf grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Übereignung des ganzen Grundstücks. Dieser Anspruch richtet sich auf eine unteilbare Leistung. Die Käufer können also nicht jeder für sich verlangen, dass nur ein ideeller Miteigentumsanteil übertragen wird. Sie können grundsätzlich nur gemeinsam verlangen, dass das ganze Grundstück auf sie als Erwerber übertragen wird.
Daran änderte die Formulierung »zu je ½ Anteil« im Kaufvertrag nichts. Diese Angabe erklärt nur, in welchem Bruchteilsverhältnis die Käufer später im Grundbuch eingetragen werden sollen. Sie macht aus dem einheitlichen Kauf eines Grundstücks nicht automatisch zwei getrennte Kaufverträge über zwei Miteigentumsanteile. Auch der spätere Vertrag vom 9.7.2021 konnte den Inhalt des ursprünglichen Vertrags nicht rückwirkend anders festlegen. Das dort formulierte Verständnis der Beteiligten, es hätten von Anfang an zwei getrennte Anteilskäufe vorgelegen, bindet weder das Finanzamt noch die Gerichte.
Nach dem Vertrag vom 9.7.2021 wurde der Kaufvertrag vom 2.4.2020 gerade nicht vollständig aufgehoben. Aufgehoben werden sollte nur der Erwerb der Frau. Der frühere Lebensgefährte blieb weiterhin Käufer und sollte das Grundstück nun allein erhalten. Damit bestand der Erwerbsvorgang auf Käuferseite im Kern fort. Der gemeinschaftliche Anspruch der ursprünglichen Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks wurde nicht wirksam beseitigt. Das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus einem gemeinsamen Grundstückskaufvertrag reicht für § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG nicht aus.
Für die Praxis ist die Entscheidung wichtig, wenn Ehegatten, Lebensgefährten oder andere Personen gemeinsam ein Grundstück kaufen und sich vor der Eigentumsumschreibung wieder trennen. Wer nur einen Käufer aus dem Vertrag entlässt und den anderen Käufer das Objekt übernehmen lässt, erreicht grunderwerbsteuerlich nicht automatisch eine Rückgängigmachung. Soll die Steuer nach § 16 GrEStG entfallen, muss der ursprüngliche Erwerbsvorgang rechtlich vollständig beseitigt werden. Bei mehreren Käufern bedeutet das regelmäßig, dass der Kaufvertrag insgesamt aufgehoben werden muss. Erst danach kann ein neuer Erwerbsvorgang mit einem anderen Käufer entstehen.